Was benötige ich für einen Energieausweis?

ENERGIEAUSWEIS BEIM IMMOBILIENVERKAUF
Was Eigentümer in Fürth wissen müssen

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Was ist ein Energieausweis und wozu dient er?

Der Gebäudeenergieausweis dokumentiert den energetischen Zustand einer Immobilie – ähnlich wie ein TÜV-Bericht für ein Auto. Er zeigt, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und gegebenenfalls Kühlung benötigt, und bewertet es auf einer Skala von Energieeffizienzklasse A+ (sehr effizient) bis H (ineffizient). Kaufinteressenten können daraus ableiten, welche Nebenkosten auf sie zukommen und ob Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind.
Für viele Fürther Immobilien – gerade die zahlreichen Gründerzeitbauten in der Innenstadt, in der Südstadt oder in Poppenreuth – ist der Energieausweis besonders aufschlussreich: Altbauten ohne Sanierung landen oft in den Klassen E bis H. Das ist kein Makel, solange es transparent kommuniziert wird. Wer hingegen seinen Altbau in den letzten Jahren saniert hat, kann mit einem guten Ausweis auch preislich punkten.

Wann wird kein Energieausweis benötigt?

Es gibt einige Ausnahmen, bei denen kein Energieausweis erforderlich ist:
  • Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
  • Meist ungenutzte Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt werden
  • Speziell genutzte Gebäude wie Werkstätten, Stallungen oder Industriehallen
  • Denkmalgeschützte Gebäude – allerdings abhängig vom geltenden Landesrecht in Bayern
Für alle anderen Wohn- und Geschäftsgebäude gilt: Der Energieausweis ist beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Verpachtung Pflicht. Auch nach einer grundlegenden Sanierung, die den Energieverbrauch wesentlich verändert – etwa durch Fassadendämmung, Heizungstausch oder Fenstererneuerung – muss ein neuer Ausweis erstellt werden.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was ist der Unterschied?

Viele Eigentümer stellen sich zuerst diese Frage. Die Antwort hängt von der Art und dem Alter Ihrer Immobilie ab.

DER BEDARFSAUSWEIS:
Für den Bedarfsausweis begeht ein zertifizierter Energieexperte – in der Regel ein Architekt, Ingenieur oder Heizungsbauer – die Immobilie und bewertet sie nach technischen Kriterien: Beschaffenheit der Gebäudehülle, Qualität der Dämmung, Art der Heizungsanlage, Fenster und mehr. Die Ergebnisse sind unabhängig davon, wie sparsam oder verschwenderisch die bisherigen Bewohner gelebt haben – das macht den Bedarfsausweis aussagekräftiger und objektiver.

Er ist Pflicht, wenn das Gebäude die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht erfüllt und aus weniger als fünf Wohnungen besteht – was auf viele ältere Ein- und Zweifamilienhäuser in Fürth zutrifft, die nie umfassend saniert wurden.
TIPP: Kosten für den Bedarfsausweis: ca. 250–400 Euro. Vorteil: Wer einen guten Bedarfsausweis vorlegen kann, hat beim Verkaufspreis oft mehr Verhandlungsspielraum. aus fünf oder mehr Wohneinheiten besteht.
DER VERBRAUCHSAUSWEIS:
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre – also den Heiz- und Warmwasserabrechnungen. Er kann von Heizungsablesediensten, Energieversorgern und auch günstigen Online-Anbietern erstellt werden, ohne dass jemand die Immobilie besucht.

Sein Nachteil: Die Ergebnisse hängen stark vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab. Ein sparsamer Mieter in einem schlecht gedämmten Altbau kann einen künstlich niedrigen Verbrauchswert erzeugen – der neue Eigentümer erlebt dann eine unliebsame Überraschung. Umgekehrt kann ein verschwenderischer Haushalt in einem sanierten Haus einen unnötig schlechten Ausweis produzieren.
TIPP: Kosten für den Verbrauchsausweis: ab ca. 50–100 Euro. Er ist ausreichend, wenn das Gebäude die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt oder aus fünf oder mehr Wohneinheiten besteht.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nur zertifizierte Energieexperten dürfen Energieausweise erstellen. Die Zulassung richtet sich nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Zu den berechtigten Berufsgruppen zählen Architekten, Bauingenieure, Heizungsbauer mit entsprechender Fortbildung sowie eingetragene Energieberater.
Beim Bedarfsausweis muss der Experte die Immobilie vor Ort begehen. Beim Verbrauchsausweis können Eigentümer die nötigen Daten selbst zusammenstellen und online einreichen – der Ausweis wird dann aus der Ferne erstellt.
WICHTIG: Eigentümer, die die Gebäudedaten für den Verbrauchsausweis selbst liefern, haften für deren Richtigkeit. Der Ausweisaussteller muss die Angaben auf Plausibilität prüfen, ist aber nicht für inhaltliche Fehler verantwortlich.

Was muss in Immobilienanzeigen angegeben werden?

Wer eine Immobilie inseriert – ob auf Immowelt, ImmobilienScout24, Kleinanzeigen oder der eigenen Website – muss laut GEG fünf Kennzahlen aus dem Energieausweis in die Anzeige aufnehmen:
  • Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
  • Baujahr des Gebäudes
  • Die wichtigsten Energieträger der Heizung (z. B. Erdgas, Wärmepumpe, Fernwärme)
  • Endenergieverbrauch bzw. -bedarf der Immobilie bezogen auf die Wohnfläche
  • Energieeffizienzklasse (A+ bis H) – sofern der Ausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurde
Der zugrunde liegende Ausweis darf nicht älter als zehn Jahre sein. Sind Angaben in Anzeigen falsch oder unvollständig, drohen Abmahnungen und Bußgelder. Ist beim Inserieren noch kein Ausweis vorhanden – etwa weil er noch in Arbeit ist – muss in der Anzeige darauf hingewiesen werden, dass er spätestens zur Besichtigung vorliegt.
Tipp: Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragen, übernimmt dieser die Verantwortung für die korrekten Angaben in der Anzeige. Sie als Verkäufer haften dann nicht mehr für mögliche Fehler.

Wann muss der Ausweis vorgezeigt werden?

Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie eine Kopie des Energieausweises vorlegen – entweder auslegen oder aktiv aushändigen. Wenn ein Interessent den Ausweis schon vorher sehen möchte, haben Sie keine Möglichkeit, dies abzulehnen. Spätestens beim notariellen Kaufvertragsabschluss muss der Ausweis in Kopie übergeben werden.

Häufige Fragen zum ENERGIEAUSWEIS

Ja, solange er nicht älter als 10 Jahre ist. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum auf der ersten Seite des Ausweises. Wenn Sie in den nächsten Monaten verkaufen möchten und der Ausweis kurz vor dem Ablauf steht, empfiehlt es sich, ihn jetzt rechtzeitig zu erneuern – ein abgelaufener Ausweis kurz vor dem Notartermin kann den Abschluss verzögern.

Dann müssen Sie einen beantragen, bevor Sie die Immobilie aktiv vermarkten. Beauftragen Sie rechtzeitig einen zertifizierten Energieberater. Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre – die erhalten Sie von Ihrem Energieversorger oder Ablesedienst. Für den Bedarfsausweis ist eine Vor-Ort-Begehung nötig, planen Sie entsprechend zwei bis drei Wochen ein.

Eine schlechte Energieeffizienzklasse muss kein Dealbreaker sein. Kaufinteressenten kennen die Bausubstanz älterer Gebäude und rechnen mit Sanierungsbedarf. Entscheidend ist, dass die Klasse transparent kommuniziert wird und der Preis realistisch angesetzt ist. Was Verkäufer allerdings zunehmend beachten sollten: Seit dem GEG 2024 spielen Energieklasse und Heizungsart bei der Kaufentscheidung eine deutlich größere Rolle als noch vor fünf Jahren.

Ja – und das ist einer der praktischen Vorteile einer professionellen Maklerbegleitung. Maja Prenzel IMMOBILIEN koordiniert die Erstellung des Energieausweises für Eigentümer in Fürth und der Region, damit dieser zum richtigen Zeitpunkt vorliegt und alle Pflichtangaben korrekt im Inserat erscheinen.

Ja, der Energieausweis ist nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Vermietung und Verpachtung Pflicht. Auch bei Neuvermietungen müssen die relevanten Kennzahlen in der Anzeige angegeben und der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

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