ENERGIEAUSWEIS & GModG:
Was Fürther Eigentümer jetzt wissen müssen
Kaum ein Thema hat Eigentümer in den letzten Jahren so beschäftigt wie Energieausweis und „Heizungsgesetz“. Seit dem 29. Juli 2026 gilt nun das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst; die neuen Regeln für Energieausweise greifen ab dem 1. Januar 2027. Dieser Ratgeber zeigt, was davon für Eigentümer in Fürth beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Sanierung wichtig ist – ohne Panikmache, aber mit allen relevanten Fakten.
WAS IST DER ENERGIEAUSWEIS?
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes – ähnlich wie ein TÜV-Bericht für das Auto. Er zeigt, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt oder verbraucht wird, und ordnet das Gebäude einer Effizienzklasse von A+ bis H zu. Kaufinteressenten und Mieter können daraus ableiten, welche Energiekosten auf sie zukommen und ob Sanierungen anstehen.
Gerade für die vielen Gründerzeitbauten in der Fürther Innenstadt und Südstadt ist der Ausweis aufschlussreich: Unsanierte Altbauten landen oft in den Klassen E bis H. Das ist kein Makel, solange es offen kommuniziert wird. Wer in den letzten Jahren saniert hat, kann mit einem guten Ausweis dagegen auch beim Preis punkten.
WANN IST DER ENERGIEAUSWEIS PFLICHT?
Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss Interessenten einen gültigen Energieausweis vorlegen. Konkret heißt das:
- Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden – ausgelegt oder ausgehändigt.
- Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags erhält der Käufer bzw. Mieter den Ausweis oder eine Kopie.
- Bestimmte Kennwerte müssen bereits in der Immobilienanzeige stehen (siehe unten).
- Mit dem GModG kommt die Verlängerung von Miet- und Pachtverträgen als weiterer Anlass hinzu.
- Bei Verstößen gegen die Vorlage- oder Übergabepflicht drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €.
Gültigkeit: Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Bereits ausgestellte Ausweise bleiben auch nach dem Wechsel zum GModG bis zu ihrem Ablaufdatum gültig – niemand muss allein wegen der Gesetzesänderung einen neuen Ausweis kaufen.
Wann brauchen Sie keinen Energieausweis?
- wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermieten
- bei sehr kleinen Gebäuden mit weniger als 50 m² Nutzfläche
- bei Gebäuden, die nicht regelmäßig beheizt werden
- bei Baudenkmälern – für sie gilt die Vorlagepflicht beim Verkauf oder bei der Vermietung nicht
Fürth-Tipp: Fürth hat besonders viele denkmalgeschützte Gebäude. Ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, sehen Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas. Wir prüfen das gern gemeinsam mit Ihnen, bevor Sie einen Ausweis bestellen.
BEDARFS- ODER VERBRAUCHSAUSWEIS?
Der Verbrauchsausweis
Er basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch laut Heizkostenabrechnungen – bisher über drei Jahre, für ab 2027 ausgestellte Ausweise über zwei Jahre. Er ist günstig und schnell erstellt, hängt aber stark vom Heizverhalten der Bewohner ab: Ein sparsamer Mieter in einem schlecht gedämmten Altbau erzeugt einen niedrigen Verbrauchswert, der den Zustand des Gebäudes beschönigt.
Der Bedarfsausweis
Er berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz, Dämmung, Fenstern und Heizungstechnik – unabhängig vom Nutzerverhalten und damit objektiver. Grundlage sind eine Begehung durch den Aussteller oder aussagekräftige Fotos und Unterlagen, die der Eigentümer bereitstellt. Für Neubauten ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Welcher Ausweis ist für Ihr Haus zulässig?
Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert wurden, war bisher der Bedarfsausweis Pflicht. Mit dem GModG soll diese Pflicht entfallen, sodass auch für diese Häuser der Verbrauchsausweis gewählt werden kann. Für Gebäude mit fünf oder mehr Wohnungen besteht schon lange Wahlfreiheit.
Unser Rat für den Verkauf: Wo Sie die Wahl haben, ist der Bedarfsausweis oft die bessere Grundlage. Käufer erhalten ein objektives Bild des Gebäudes – und Sie vermeiden Diskussionen, wenn der niedrige Verbrauch nur am sparsamen Vorbewohner lag.
ENERGIEEFFIZIENZKLASSEN: WAS DIE BUCHSTABEN BEDEUTEN
Für Wohngebäude bleibt es auch unter dem GModG bei der bekannten Skala von A+ bis H:
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 | nahezu Null-Energie-Haus |
| A | 30 bis unter 50 | sehr effizient |
| B | 50 bis unter 75 | gut |
| C | 75 bis unter 100 | befriedigend |
| D | 100 bis unter 130 | ausreichend |
| E | 130 bis unter 160 | mangelhaft |
| F | 160 bis unter 200 | schlecht |
| G | 200 bis unter 250 | sehr schlecht |
| H | 250 und mehr | ungenügend |
Käufer in Fürth achten zunehmend auf die Effizienzklasse – wegen der laufenden Heizkosten und möglicher Sanierungskosten. Objekte in den Klassen F bis H werden am Markt meist mit einem Abschlag bewertet. Als Faustregel ziehen Käufer die geschätzten Sanierungskosten vom Angebotspreis ab, manchmal mit einem Risikoaufschlag.
WAS MUSS IN DIE IMMOBILIENANZEIGE?
Wer eine Immobilie inseriert – ob auf ImmoScout24, Immowelt oder der eigenen Website –, muss diese Angaben aus dem Energieausweis nennen:
- Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/(m²·a)
- wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Erdgas, Fernwärme, Wärmepumpe)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse
Für Energieausweise, die ab 2027 nach den neuen Regeln ausgestellt werden, kommen unter anderem das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf hinzu. Beauftragen Sie einen Makler, kümmert er sich um die korrekten Pflichtangaben im Inserat.
DAS GModG: WAS SICH GEÄNDERT HAT
Bundestag und Bundesrat haben das Gebäudemodernisierungsgesetz im Juli 2026 beschlossen; es ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Die wichtigsten Punkte für Eigentümer:
Heizungen: 65-Prozent-Pflicht entfällt
- Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist abgeschafft.
- Neue Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig, müssen aber schrittweise mit biogenen Brennstoffen betrieben werden („Bio-Treppe“): 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
- Bis 2035 können eine Solarthermieanlage oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung die Bio-Treppe ersetzen.
- Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden – es gibt keine allgemeine Austauschpflicht.
- Bei neuen Gasheizungen in vermieteten Wohnungen werden bestimmte Mehrkosten grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
Energieausweis: neue Regeln ab 1. Januar 2027
- Neue Energieausweise werden standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt, Papier gibt es auf Wunsch.
- Verbrauchsausweise basieren auf zwei statt drei Jahren Verbrauchsdaten.
- Zusätzliche Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, darunter das Ausstellungsdatum.
Was bleibt
- Die bekannten Nachrüstpflichten gelten weiter, etwa die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke und zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
- Die Effizienzklassen A+ bis H für Wohngebäude bleiben unverändert.
WÄRMEPLANUNG IN FÜRTH
Die Stadt Fürth hat gemeinsam mit der infra fürth einen kommunalen Wärmeplan erarbeitet (Abschlussbericht, Stand Januar 2026). Er weist Gebiete aus, die sich für Wärmenetze eignen:
- Innenstadt
- Südstadt
- Vacher Straße – Auf der Schwand
- Hardhöhe
- nördlich der Pegnitzwiesen
Diese Eignungsgebiete sind keine verbindlichen Ausbauzusagen. Außerhalb davon ist ein Anschluss an ein Wärmenetz laut Bericht eher unwahrscheinlich – dort kommen vor allem Wärmepumpen oder Biomasse in Frage. Für Käufer ist das zunehmend eine wichtige Frage: Liegt die Immobilie in einem Eignungsgebiet, kann ein späterer Fernwärmeanschluss eine Option sein.
WAS DAS FÜR EIGENTÜMER IN FÜRTH BEDEUTET
Sie möchten verkaufen
- Prüfen Sie, ob Sie einen gültigen Energieausweis haben – und ob er bis zum voraussichtlichen Notartermin gültig bleibt.
- Überlegen Sie, ob kleine Maßnahmen die Effizienzklasse spürbar verbessern, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke.
- Gehen Sie offen mit dem energetischen Zustand um – Käufer finden ihn ohnehin heraus.
- Kalkulieren Sie einen realistischen Preis, der den Zustand berücksichtigt. Kostenlose Wertermittlung anfordern
Sie möchten vermieten
Für Bestandsgebäude gibt es keine allgemeine Sanierungspflicht. Auch die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet nicht einzelne Eigentümer von Wohngebäuden zur Sanierung, sondern gibt Einsparziele für den gesamten Gebäudebestand vor. Eine gute Effizienzklasse wird bei Mietinteressenten aber zunehmend zum Argument – und hält die Nebenkosten im Rahmen.
Sie möchten sanieren
Für energetische Sanierungen gibt es Zuschüsse und Kredite von KfW und BAFA sowie für selbst nutzende Eigentümer eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Welche Maßnahmen sich rechnen und welche Förderung aktuell gilt, erklären wir in unserem Ratgeber Energetische Sanierung in Fürth.
MEHRFAMILIENHÄUSER UND EIGENTUMSWOHNUNGEN
- Der Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen.
- Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist der Ausweis des Gebäudes maßgeblich.
- Zuständig für die Beschaffung ist in der Regel die Hausverwaltung – Eigentümer können ihn dort anfordern.
- Bei Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohnungen haben Sie die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Mehr zum Verkauf: Mehrfamilienhaus verkaufen in Fürth
WER DARF EINEN ENERGIEAUSWEIS AUSSTELLEN?
Ausstellen dürfen nur dazu berechtigte Fachleute (§ 88 GModG) – etwa Architekten, Bauingenieure, Handwerksmeister mit entsprechender Fortbildung und Energieberater. Jeder Ausweis erhält eine Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik (DIBt).
Für den Verkauf oder die Vermietung reicht in vielen Fällen ein online erstellter Ausweis: Sie liefern die Gebäudedaten, die Fachkraft prüft sie auf Plausibilität. Als Eigentümer sind Sie für die Richtigkeit Ihrer Angaben verantwortlich. Planen Sie eine Sanierung oder möchten Sie Fördermittel beantragen, ist ein Energieberater vor Ort die bessere Wahl – er erstellt auf Wunsch auch einen individuellen Sanierungsfahrplan.
KOSTENLOSE ERSTBERATUNG FÜR EIGENTÜMER IN FÜRTH
Sie möchten verkaufen oder sanieren und brauchen Orientierung – zum Energieausweis, zum Marktwert und zu den nächsten sinnvollen Schritten? Wir nehmen uns gern Zeit für Sie.
FAQ: Häufige Fragen zum Energieausweis
für Eigentümer in Fürth
Ja. Die Vorlagepflicht gilt unabhängig vom Ergebnis. Wer keinen Ausweis vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Offenheit schützt Sie außerdem vor späterem Streit über verschwiegene Mängel.
Ja, solange er beim Verkauf oder bei der Vermietung noch gültig ist. Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Läuft er während der Vermarktung ab, sollten Sie ihn rechtzeitig erneuern, damit es vor dem Notartermin keine Verzögerung gibt.
Nein. Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer Gültigkeit verwendbar. Die neuen Regeln ab 2027 betreffen nur neu ausgestellte Ausweise.
Nein. Funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden. Mit dem GModG ist die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen entfallen. Wer neu eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss allerdings ab 2029 einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen.
Online erstellte Ausweise kosten je nach Anbieter rund 70 € für den Verbrauchsausweis und rund 120 € für den Bedarfsausweis. Ein Bedarfsausweis mit Besichtigung durch einen Energieberater vor Ort kostet meist mehrere hundert Euro, je nach Gebäudegröße.
Das hängt vom Ausgangszustand ab. Kleine Maßnahmen mit großer Wirkung – etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke – können sich lohnen. Eine Komplettsanierung vor dem Verkauf rechnet sich selten. Wir beraten Sie dazu gern individuell.
Ja. Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung Pflicht. Die Kennwerte gehören bereits in die Anzeige, der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.