Unser Ratgeber hilft Ihnen dabei!

WOHNUNG VERKAUFEN IN FÜRTH:
Was Eigentümer über WEG, Hausgeld & Co. wissen müssen

Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom Hausverkauf: Eine Wohnung ist nie isoliert – sie ist eingebettet in eine Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit all ihren Beschlüssen, Regelungen und Finanzen wird für potenzielle Käufer genauso Teil des Kaufs wie die Wohnung selbst.
Wer das nicht versteht – oder die entsprechenden Unterlagen nicht griffbereit hat – erlebt unangenehme Überraschungen: Käufer, die abspringen. Notartermine, die sich verzögern. Oder schlimmstenfalls: Nachforderungen, die nach dem Verkauf noch auftauchen.
Dieser Ratgeber erklärt, worauf es beim Wohnungsverkauf in Fürth wirklich ankommt.

Was ist eigentlich eine WEG?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht einfach eine abgeschlossene Einheit. Sie werden Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft – zusammen mit allen anderen Wohnungseigentümern im Gebäude.

Das bedeutet:
  • Das Sondereigentum (Ihre Wohnung, oft inkl. Kellerabteil und Stellplatz) gehört Ihnen allein
  • Das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Außenanlagen) gehört Ihnen gemeinsam mit den anderen Eigentümern – anteilig nach Miteigentumsanteilen
  • Für das Gemeinschaftseigentum trägt die WEG die Verantwortung – und damit alle Eigentümer gemeinsam
Diese Gemeinschaft hat Rechte und Pflichten, trifft Beschlüsse, verwaltet Finanzen. Und all das ist für Käufer Ihrer Wohnung hoch relevant.

Die Unterlagen, die beim Wohnungsverkauf zwingend nötig sind

Kein seriöser Käufer kauft eine Eigentumswohnung, ohne die WEG-Unterlagen zu kennen. Und kein Notar wird den Kaufvertrag problemlos aufsetzen, wenn diese Dokumente fehlen. Bereiten Sie folgende Unterlagen vor – am besten schon bevor Sie mit der Vermarktung beginnen:

1. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument der WEG. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Nutzungsrechte bestehen (z. B. Sondernutzungsrecht am Garten oder Stellplatz).
Die Gemeinschaftsordnung (oft Teil der Teilungserklärung) regelt das Zusammenleben: Wer trägt welche Kosten? Wie werden Beschlüsse gefasst? Gibt es Beschränkungen bei der Vermietung?
Tipp: Käufer schauen besonders auf Vermietungsverbote und Beschränkungen. Manche ältere Teilungserklärungen enthalten Klauseln, die kurzfristige Vermietung (z. B. Airbnb) ausschließen oder die Zustimmung der Gemeinschaft erfordern.

2. Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die jeder Eigentümer an die WEG leistet. Es deckt die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums: Hausverwaltung, Versicherungen, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Heizung (sofern zentral) – und einen Anteil zur Instandhaltungsrücklage.
Käufer fragen fast immer:
  • Wie hoch ist das Hausgeld?
  • Was ist darin enthalten und was nicht?
  • Wie hoch ist der Anteil für die Instandhaltungsrücklage?
Stellen Sie die Hausgeldabrechnung der letzten 2–3 Jahre und den aktuellen Wirtschaftsplan bereit.
Aus meiner Praxis in Fürth: Ein hohes Hausgeld schreckt manche Käufer ab. Es kann aber auch ein gutes Zeichen sein – wenn es bedeutet, dass die Rücklage gut gefüllt ist und das Gebäude gepflegt wird. Ich helfe Ihnen, das im Exposé richtig zu erklären.

3. Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage (auch: Erhaltungsrücklage, nach WEG-Reform 2020) ist das Sparkonto der WEG für kommende Reparaturen. Ein gut gefüllter Rücklagenstand ist für Käufer ein Qualitätsmerkmal – er bedeutet, dass in naher Zukunft keine hohen Sonderumlagen drohen.
Ein niedriger Rücklagestand hingegen signalisiert Risiko. Clevere Käufer fragen gezielt danach – und rechnen mögliche Sonderumlagen in ihre Kaufentscheidung ein.

4. Beschlusssammlung

Die Beschlusssammlung dokumentiert alle Beschlüsse der WEG seit ihrer Gründung. Käufer suchen darin nach:
  • Geplanten oder beschlossenen Sanierungsmaßnahmen
  • Beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Sonderumlagen
  • Laufenden Rechtsstreitigkeiten der WEG
  • Änderungen in der Verwaltungsstruktur
Ein Tipp für Eigentümer: Lesen Sie die Beschlusssammlung selbst durch, bevor Sie sie Käufern zeigen. Was darin steht, fragen Käufer ohnehin – und wenn Sie es selbst kennen, können Sie es erklären statt überrascht zu reagieren.

5. Verwaltervertrag und Kontakt zur Hausverwaltung

Käufer wollen wissen, wer das Gebäude verwaltet. Eine professionelle, reaktionsschnelle Hausverwaltung ist für viele Käufer ein Plusfaktor. Stellen Sie den aktuellen Verwaltervertrag bereit und nennen Sie die Kontaktdaten.

SONDERUMLAGEN: Das Schreckgespenst beim Wohnungsverkauf

Eine der häufigsten und teuersten Überraschungen beim Wohnungsverkauf – für beide Seiten – sind Sonderumlagen.Eine Sonderumlage wird fällig, wenn die laufenden Hausgeldeinnahmen und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um eine notwendige Reparatur oder Sanierung zu finanzieren. Dann beschließt die WEG eine einmalige Sonderzahlung – und jeder Eigentümer muss seinen Anteil leisten.
Typische Auslöser für Sonderumlagen:
  • Dachneueindeckung
  • Fassadensanierung
  • Heizungstausch (z. B. nach GEG 2024)
  • Aufzugsreparatur oder -erneuerung
  • Abdichtung Tiefgarage

Wer zahlt eine Sonderumlage – Käufer oder Verkäufer?
Das ist im deutschen Recht klar geregelt – aber komplex: Maßgeblich ist, wann die Sonderumlage beschlossen wurde, nicht wann sie fällig wird.

  • Wurde die Sonderumlage vor dem Eigentumsübergang beschlossen: zahlt der Verkäufer
  • Wurde sie nach dem Eigentumsübergang beschlossen: zahlt der Käufer

Das bedeutet: Als Verkäufer sollten Sie die Beschlusssammlung genau kennen. Gibt es bereits einen Beschluss über eine kommende Sonderumlage, die Sie noch nicht gezahlt haben? Das kommt auf den Tisch – und Käufer werden den Kaufpreis entsprechend verhandeln.

Aus meiner Praxis: Ich empfehle Verkäufern immer, vor dem Verkauf bei der Hausverwaltung aktiv nachzufragen: Gibt es beschlossene, aber noch nicht erhobene Sonderumlagen? Gibt es geplante Maßnahmen, die in den nächsten 2–3 Jahren beschlossen werden könnten? Das schafft Klarheit für alle Seiten.

VERMIETET ODER SELBST GENUTZT? Was Käufer unterschiedlich bewertet

Option 1: Verkauf mit Mieter (vermietet)
Eine vermietete Wohnung spricht andere Käufer an als eine leere: primär Kapitalanleger, die stabile Mieteinnahmen suchen. Für diesen Käufertyp ist die Rendite entscheidend – also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete.
Vorteil für Sie als Verkäufer: Sie müssen nicht kündigen, der Übergang ist einfacher.
Nachteil: Eigennutzer als potenzielle Käufer fallen weg. Und Kapitalanleger zahlen in der Regel weniger als Selbstnutzer – weil sie die Rendite rechnen.
Zu beachten: Mieter haben bei Verkauf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird (bei bereits bestehender WEG gilt das nicht automatisch). Bei länger bestehenden Mietverträgen können zudem Fristen für Eigenbedarfskündigung relevant werden – auch wenn Sie als Verkäufer keinen Eigenbedarf anmelden, wird ein potenzieller Käufer danach fragen.
Option 2: Leerverkauf (freigezogen oder selbst genutzt)
Ein leerer Verkauf spricht den breiten Markt an – Selbstnutzer und Kapitalanleger. Das erhöht die Käuferzahl und in der Regel den erzielbaren Preis.
Achtung: Wenn ein Mieter vorhanden ist und Sie ihm kündigen wollen, brauchen Sie einen anerkannten Grund – und die gesetzlichen Kündigungsfristen in Bayern sind je nach Mietdauer bis zu 9 Monate.

Was Käufer beim Wohnungskauf in Fürth besonders fragen

Aus meiner täglichen Praxis mit Interessenten in Fürth kenne ich die Fragen, die fast immer kommen:

Zu Lage und Gebäude:

  • Wie ist die Anbindung an ÖPNV (S-Bahn, U-Bahn, Bus)?
  • Gibt es Pläne für Lärmprojekte in der Umgebung?
  • Wie ist das Gebäude energetisch aufgestellt?

Zu WEG und Finanzen:

  • Wie hoch ist das Hausgeld, und was ist enthalten?
  • Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
  • Gibt es beschlossene Sonderumlagen?
  • Wann wurde zuletzt das Dach / die Heizung / die Fassade erneuert?

Zu Mietverhältnis (falls vermietet):

  • Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zur Marktmiete?
  • Wie lange läuft das Mietverhältnis?
  • Gibt es einen schriftlichen Mietvertrag?

Zur Nutzung:

  • Darf die Wohnung vermietet werden (auch kurzfristig)?
  • Gibt es Haustierhaltungsregeln?
  • Wie sind Abstellraum und Keller geregelt?

AKTUELLER FÜRTHER MARKT: Was Eigentumswohnungen 2026 erzielen

Der Markt für Eigentumswohnungen in Fürth hat sich 2024/2025 nach der Zinskorrekturphase wieder stabilisiert. Die Nachfrage ist gestiegen, das Angebot bleibt vergleichsweise knapp.
Aktuelle Richtgrößen für Eigentumswohnungen in Fürth (2026):
  • Durchschnittlicher Quadratmeterpreis: ca. 3.665 €/m²
  • Günstigere Lagen (Atzenhof, Stadeln): ab ca. 3.000 €/m²
  • Mittlere Lagen (Ronhof, Dambach, Hardhöhe): ca. 3.400–3.800 €/m²
  • Zentrale und gefragte Lagen (Südstadt, Innenstadt): ab ca. 4.000 €/m² aufwärts

Entscheidend für den konkreten Preis Ihrer Wohnung sind dabei: Größe, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Lage im Gebäude (Erdgeschoss vs. Dachgeschoss), Balkon/Terrasse/Garten und der Zustand der WEG.

Was eine Maklerin beim Wohnungsverkauf leistet

Gerade beim Wohnungsverkauf zahlt sich professionelle Unterstützung aus. Ich übernehme für Sie:
  • Unterlagenbeschaffung: Ich kümmere mich um alle fehlenden WEG-Unterlagen – Kontakt zur Hausverwaltung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis
  • Realistische Preisfindung: Auf Basis aktueller Fürther Marktdaten – nicht nach Wunsch, sondern nach Markt
  • Professionelles Exposé: Mit allen für Käufer relevanten Informationen zu Wohnung und WEG
  • Qualifizierte Käuferauswahl: Ich filtere Interessenten vor – und präsentiere Ihnen nur ernsthafte, finanzierungsfähige Kandidaten
  • Verhandlungsführung: Sachlich, auf Ihrer Seite, mit Marktkenntnis im Rücken
  • Koordination bis zum Notartermin: Inklusive Abstimmung mit Notar, Hausverwaltung und Käufer

Kostenlose Beratung für Ihren Wohnungsverkauf in Fürth

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung in Fürth verkaufen und wissen noch nicht, wo Sie anfangen sollen? Ich berate Sie gerne unverbindlich – zu Unterlagen, Preis und Timing.

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Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Fürth

Grundsätzlich ja – aber es verzögert den Prozess erheblich. Viele Käufer verlangen die Unterlagen vor Vertragsunterzeichnung. Als Maklerin beschaffe ich fehlende Dokumente für Sie – oft schneller als in Eigenregie.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum. Sie wurde beim Kauf des Gebäudes ausgestellt und sollte in den Unterlagen der WEG vorhanden sein. Beim späteren Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung brauchen Sie sie nicht erneut – sie ist im Grundbuch verankert.

Ja. Als Verkäufer sind Sie zur Offenbarung bekannter, wesentlicher Mängel verpflichtet – das gilt auch für schwerwiegende Konflikte in der WEG, laufende Klageverfahren oder bekannte Baumängel. Verschwiegene Mängel können zu Schadensersatzforderungen führen.

Nein – nicht ohne Grund. In Deutschland genießen Mieter starken Kündigungsschutz. Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, und die Fristen sind lang. Lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten.