ERBIMMOBILIE IN FÜRTH: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?
Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Situation in Fürth klar zu sortieren: Was sind Ihre Optionen? Welche Fristen gelten? Wann lohnt der Verkauf – und wann besser nicht?
DIE ERSTE AUFGABE: Erbe annehmen oder ausschlagen?
Diese Entscheidung ist bedeutsam: Mit einer Immobilie können auch Schulden geerbt werden – etwa ein laufendes Hypothekendarlehen, rückständige Grundsteuer oder offene Hausgeldzahlungen bei einer Eigentumswohnung.
Die Ausschlagungsfrist beträgt 6 Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Diese Frist ist gesetzlich geregelt (§ 1944 BGB) und kann nicht verlängert werden. Handeln Sie also zügig, wenn Sie unsicher sind.
Mein Rat: Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die finanzielle Lage der Immobilie. Wie hoch ist der Wert? Gibt es Belastungen im Grundbuch? Gibt es Sanierungsbedarf, der Kosten verursacht? Erst dann können Sie fundiert entscheiden, ob das Erbe mehr Chancen oder Risiken mit sich bringt.
DER ERBSCHEIN: Was Sie brauchen, um handeln zu können
Der Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt – in Fürth ist das das Amtsgericht Fürth. Er kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen. Starten Sie die Beantragung frühzeitig, damit Sie handlungsfähig sind.
Ohne Erbschein können Sie:
ERBSCHAFTSSTEUER: Was Erben in Bayern zahlen
Auch beim Erben einer Immobilie fällt unter Umständen Erbschaftsteuer an – abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes.
nach Verwandtschaftsgrad:
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner
Kinder (je Kind)
Enkel (je Enkel)
Geschwister, Nichten, Neffen
Nicht verwandte Personen
Sonderregel für selbstgenutzte Wohnimmobilien (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Kinder erben eine vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie steuerfrei, wenn:
Diese Regelung gilt nur für Kinder, nicht für andere Erben. Und sie verpflichtet: Wer innerhalb der 10-Jahres-Frist auszieht oder die Immobilie verkauft, verliert die Steuerfreiheit rückwirkend – außer bei zwingenden Gründen wie schwerer Pflegebedürftigkeit.
Was ist der steuerlich angesetzte Wert der Immobilie?
Das Finanzamt ermittelt den Wert geerbter Immobilien anhand eigener Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Diese Werte liegen häufig unter dem tatsächlichen Marktwert – was für Erben steuerlich vorteilhaft ist, aber auch bedeutet: Der steuerliche Wert ist kein verlässlicher Anhaltspunkt für einen Verkaufspreis.
Tipp: Liegt der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie ein Gegengutachten eines vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben. Das kann die Steuerlast senken.
DIE ERBGEMEINSCHAFT: Wenn mehrere Personen erben
Häufig erben mehrere Personen gemeinsam – Geschwister, Kinder, manchmal auch entferntere Verwandte. Es entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB).
Das klingt harmlos, führt aber in der Praxis oft zu Konflikten: Alle Erben müssen über die Immobilie gemeinsam entscheiden. Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht – für Verfügungen über Nachlassgegenstände (also auch einen Immobilienverkauf) ist Einstimmigkeit erforderlich.
Was passiert, wenn keine Einigung erzielt wird?
Wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert und keine gütliche Einigung möglich ist, gibt es rechtlich die Möglichkeit der Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Das Gericht ordnet auf Antrag die Versteigerung der Immobilie an. Das Ergebnis ist fast immer ein deutlich niedrigerer Erlös als beim freiwilligen Verkauf – und der Streit innerhalb der Familie eskaliert weiter.
Aus meiner Erfahrung: Eine gütliche Einigung unter Erben ist immer besser als eine Versteigerung. Ich helfe Erbengemeinschaften dabei, eine Lösung zu finden – neutral, sachlich und mit klarem Blick auf den Marktwert der Immobilie. Manchmal hilft es, eine neutrale dritte Person einzuschalten, die den Wert und die Optionen klar benennt.
DIE DREI OPTIONEN: Was mit der Erbimmobilie in Fürth tun?
Option 1: Verkaufen
Der Verkauf ist häufig die unkomplizierteste Lösung – vor allem wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand die Immobilie selbst nutzen möchte.
Vorteile:
Steuerliche Besonderheit beim Erbfall: Die Haltefrist für die Spekulationssteuer läuft beim Erben weiter – ab dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser. Wer ein Haus erbt, das der Verstorbene vor 12 Jahren gekauft hat, kann es sofort steuerfrei verkaufen. Wer eine Immobilie erbt, die erst vor 3 Jahren gekauft wurde, muss noch 7 Jahre warten – oder Spekulationssteuer zahlen.
Ausnahme: Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt, gilt die Selbstnutzungsausnahme (Verkauf im Todesjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt) – dann ist der Verkauf sofort steuerfrei.
Was die Immobilie in Fürth aktuell wert ist: Ein geerbtes Haus in Fürth erzielt 2026 je nach Lage und Zustand ca. 3.500–4.500 €/m² Wohnfläche. Eine geerbte Wohnung ca. 3.000–4.200 €/m². Diese Bandbreite zeigt: Die konkrete Lage im Stadtteil und der Zustand entscheiden über zehntausende Euro Unterschied.
Option 2: Vermieten
Vermieten lohnt sich, wenn Sie die Immobilie langfristig im Eigentum behalten möchten – etwa als Altersvorsorge oder weil der Verkaufszeitpunkt noch nicht günstig erscheint.
Mietrendite in Fürth 2026: Die durchschnittliche Nettomietrendite für Wohnimmobilien in Fürth liegt bei ca. 3,5–4,5 % – abhängig von Lage, Objekttyp und Mietpreis. In zentralen Lagen ist die Rendite niedriger (teurer Kaufpreis, aber begrenzte Mietsteigerungen), in Randlagen höher.
Was Vermieter beachten müssen:
Option 3: Selbst einziehen
Wenn die Immobilie zu Ihrer Lebenssituation passt – Lage, Größe, Zustand – kann der Einzug eine gute Option sein.
Steuerlich: Wenn Sie die Immobilie nach dem Erbfall selbst einziehen und mindestens 10 Jahre bewohnen (als Kind des Erblassers, bei max. 200 m²), profitieren Sie von der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Praktisch: Vor dem Einzug sollten Sie den Zustand der Immobilie realistisch einschätzen – vor allem bei älteren Häusern. Notwendige Sanierungen (Heizung, Dach, Energieeffizienz) können erhebliche Kosten verursachen. Im schlechtesten Fall binden Sie Kapital in einer Immobilie, die sanierungsbedürftig ist, und müssen gleichzeitig die eigene Wohnung/das eigene Haus weiterfinanzieren.
Besonderheiten bei geerbten Mietobjekten
Wenn die geerbte Immobilie bereits vermietet ist, treten Sie als Erbe automatisch in die bestehenden Mietverträge ein – das Prinzip lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB), und das gilt beim Erbfall entsprechend.
Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis:
Wollen Sie die Mieter loswerden, um die Immobilie leer zu verkaufen oder selbst einzuziehen, gelten die normalen Kündigungsschutzregeln – Eigenbedarf ist möglich, aber an Fristen und Voraussetzungen geknüpft. Bei langjährigen Mietverhältnissen (über 8 Jahre) beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate.
CHECKLISTE: Erste Schritte nach dem Erbfall
Sofort (innerhalb der ersten Wochen):
In den ersten Monaten:
Kostenlose Erstberatung für Erben in Fürth
Wenn Sie eine Immobilie in Fürth geerbt haben und nicht wissen, wie Sie am besten vorgehen, stehe ich Ihnen gerne mit einem ersten Gespräch zur Seite – unverbindlich und kostenlos.
Ich helfe Ihnen bei:
Die steuerliche Beratung überlasse ich dabei Ihrem Steuerberater – aber ich gebe Ihnen die Immobilienmarkt-Seite an die Hand, damit Sie fundiert entscheiden können.
Jetzt Termin vereinbaren:
FAQ: IMMOBILIE GEERBT? WAS JETZT?
Häufige Fragen rund um die geerbte Immobilie in Fürth und Nürnberg
Zunächst sollten Sie klären, in welcher rechtlichen Stellung Sie sich befinden: Sind Sie Alleinerbe oder gibt es weitere Erben? Diese Frage entscheidet über alles Weitere. War ein Testament vorhanden, wird es vom Nachlassgericht eröffnet. Gibt es keines, greift die gesetzliche Erbfolge. Im nächsten Schritt beantragen Sie einen Erbschein – er weist Sie als rechtmäßigen Erben aus und ist Voraussetzung für fast alle weiteren Schritte, etwa für die Grundbuchumschreibung oder den Verkauf der Immobilie.
Sie haben die Wahl. Eine Erbschaft bringt nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verbindlichkeiten mit sich: Ein laufender Kredit auf der geerbten Immobilie geht zum Beispiel auf Sie über. Prüfen Sie deshalb genau, ob der Wert der Immobilie die etwaigen Schulden übersteigt. Wenn nicht, sollten Sie das Erbe ausschlagen. Wichtig: Die Frist dafür beträgt nur sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Wer die Frist verstreichen lässt, gilt automatisch als Annehmender.
Das hängt vor allem davon ab, wie eng Sie mit dem Verstorbenen verwandt waren. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkelkinder von 200.000 Euro. Nur der Betrag oberhalb dieser Freibeträge wird besteuert – und selbst dann fängt der Steuersatz für nahe Angehörige bei nur 7% an. Wichtig: Das Finanzamt muss innerhalb von drei Monaten nach dem Erbfall informiert werden. Wer diese Frist versäumt, riskiert den Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Hat der Verstorbene die Immobilie selbst bewohnt und zieht der Erbe nach dem Tod ebenfalls ein und nutzt sie mindestens 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz, entfällt die Erbschaftsteuer vollständig. Für Ehepartner gilt das ohne Größenbeschränkung. Kinder können auf diese Weise bis zu 200 Quadratmeter steuerfrei erben. Verlässt der Erbe die Immobilie früher, wird die Steuer rückwirkend fällig – das sollte man gut abwägen.
Grundsätzlich gibt es drei Wege: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Welcher der richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Die Eigennutzung kommt infrage, wenn die Immobilie zu Ihrem Leben passt – Lage, Größe, Zustand. Die Vermietung lohnt sich, wenn Sie langfristig Mieteinnahmen möchten und bereit sind, sich um die Immobilie zu kümmern. Der Verkauf ist in den meisten Fällen die unkomplizierteste Entscheidung – besonders dann, wenn die Immobilie unvermietet ist, denn freie Immobilien erzielen deutlich höhere Preise als vermietete.
Der Wert hängt von Lage, Zustand, Größe und der aktuellen Nachfrage im Großraum Nürnberg/Fürth ab. Das Finanzamt setzt seinen eigenen Berechnungswert an – der weicht aber oft vom tatsächlichen Marktwert ab, manchmal nach oben, manchmal nach unten. Es lohnt sich, ein eigenes Wertgutachten einzuholen: Wer wertmindernde Eigenschaften der Immobilie belegen kann, kann damit unter Umständen die Erbschaftsteuer senken. Maja Prenzel IMMOBILIEN bewertet Ihre Immobilie in Fürth und der Region kostenlos und unverbindlich – als erste Orientierung und Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Für alle Entscheidungen – auch den Verkauf – ist grundsätzlich ein einvernehmlicher Beschluss aller Miterben nötig. Gelingt das nicht, bleibt als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung. Das ist fast immer die schlechteste Option: Die erzielten Preise liegen oft weit unter dem Marktwert, und die Verfahrenskosten sind erheblich. Viele Erbengemeinschaften finden den Weg aus der Pattsituation, indem ein neutraler Makler eingebunden wird – als objektiver Vermittler, der die Interessen aller berücksichtigt, ohne dass ein Erbe in den Verdacht der Bereicherung gerät.
Wenn Sie die Immobilie nicht selbst nutzen möchten, ist der Verkauf in den meisten Fällen die bessere Entscheidung. Der Grund: Eine zunächst vermietete Immobilie, die später doch verkauft werden soll, erzielt einen spürbar geringeren Preis – der neue Eigentümer kann nicht frei über die Wohnung verfügen. Wer die Entscheidung früh trifft, schützt den Wert des Erbes. Für die Vermietung spricht, wenn Sie eine langfristige Kapitalanlage im Großraum Nürnberg/Fürth aufbauen möchten und den Aufwand als Vermieter nicht scheuen. In allen anderen Fällen ist der Verkauf der klarere Schnitt.
Der erste Schritt ist eine professionelle Wertermittlung – sie bildet die Grundlage für den Angebotspreis und gibt allen Beteiligten Sicherheit. Danach folgt die Vermarktung: Exposé, Besichtigungen, Käuferauswahl, Preisverhandlung und schließlich der Notartermin. Gibt es mehrere Miterben, koordiniert Maja Prenzel IMMOBILIEN den Prozess so, dass alle Parteien gleich behandelt werden und am Ende niemand das Gefühl hat, zu kurz gekommen zu sein. Die Bewertung ist kostenlos, die Provision fällt erst bei erfolgreichem Verkauf an.
Nicht zwingend. Oft ist es sinnvoller, die Immobilie im Ist-Zustand zu verkaufen und den Preis realistisch anzusetzen – statt viel Geld zu investieren und am Ende nicht mehr herauszuholen als ohne Renovierung. Was in jedem Fall hilft: ein gepflegter Eindruck, vollständige Unterlagen und eine professionelle Präsentation. Maja Prenzel IMMOBILIEN berät Sie, welche einfachen Maßnahmen den Verkaufspreis in Fürth und Umgebung spürbar verbessern können – und welche sich schlicht nicht lohnen.
Rechtlich ja – sobald der Erbschein vorliegt und das Grundbuch auf Sie umgeschrieben ist. Steuerlich hängt es von der Haltedauer des Erblassers ab. Liegt der Kauf durch den Erblasser mehr als 10 Jahre zurück oder war die Immobilie selbst genutzt, ist der Erlös steuerfrei.
Sie haften als Erbe grundsätzlich auch für die Schulden des Erblassers. Wenn die Schulden den Wert übersteigen, ist die Erbschaftsausschlagung die richtige Entscheidung. Die Frist dafür beträgt 6 Wochen.
Nein – das Grundbuchamt schreibt die Immobilie nach dem Erbfall auf Vorlage des Erbscheins um. Die Umschreibung ist gebührenpflichtig, aber wenn sie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall erfolgt, entfällt die Grundbuchgebühr (§ 60 GNotKG). Nach Ablauf dieser Frist fällt die normale Gebühr an.
Nicht direkt – aber ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, die dann zur Versteigerung der Immobilie führt. Das ist der juristische Hebel, der Erbengemeinschaften zur Einigung bringt – oder zwingt. Besser: gemeinsam mit einer neutralen Partei eine Lösung finden.