WOHNEN IM ALTER IN FÜRTH:
Verkaufen, verkleinern oder mit Wohnrecht bleiben?

DIE AUSGANGSLAGE:
Was haben ältere Eigentümer in Fürth?

Viele Eigentümer, die in den 1970er oder 1980er Jahren in Fürth gekauft haben, sitzen auf erheblichem Immobilienvermögen. Häuser in Stadtteilen wie Ronhof, Dambach, Atzenhof oder Burgfarrnbach, die damals für 80.000–150.000 DM gebaut oder gekauft wurden, sind heute oft 400.000–650.000 € wert.
Das ist auf dem Papier Vermögen – aber es ist gebundenes Vermögen. Es zahlt keine Miete, finanziert keine Reisen, deckt keine Pflegekosten.
Die zentrale Frage: Wie kann ich dieses Vermögen für mein Leben im Alter nutzen – ohne zwingend ausziehen zu müssen?
Und die ehrliche Antwort: Es gibt keine Lösung, die alles auf einmal kann. Jede Option hat Vorteile und Nachteile.

OPTION 1: Im Haus bleiben und altersgerecht umbauen

Wer gerne im vertrauten Umfeld bleibt und noch fit ist, kann die Immobilie altersgerecht anpassen.

Typische Maßnahmen:

• Badezimmer barrierearm umbauen (ebenerdige Dusche, Haltegriffe, breitere Türen)
• Treppenlift nachrüsten (ca. 3.000–8.000 € je nach Anlage)
• Erdgeschoss als vollwertige Wohnebene ausbauen (bei mehrstöckigen Häusern)
• Hauseingangsstufen abflachen, Rampen einbauen
• Smarte Haustechnik (Türöffner, Beleuchtung, Notruf)

Förderung: KfW-Kredit Altersgerecht Umbauen (Programm 159) fördert mit bis zu 50.000 € je Wohneinheit; Pflegekasse zahlt bei anerkanntem Pflegegrad bis zu 4.000 € für wohnumfeldverbessernde Maßnahmen.

Wann diese Option passt:

• Sie wohnen seit Jahrzehnten in Ihrer Nachbarschaft und fühlen sich dort wohl
• Freunde, Familie oder Arzt sind in der Nähe
• Das Gebäude ist grundsätzlich gut in Schuss
• Sie haben keine Liquiditätsprobleme

Ehrliche Einschränkung: Umbaumaßnahmen helfen bei leichter Einschränkung – wenn intensive Pflege nötig wird, ist das eigene Haus oft trotzdem keine Dauerlösung.

Aus meiner Praxis: Ich erlebe häufig, dass Eigentümer viel früher über diese Fragen nachdenken sollten, als sie es tun. Wer mit 70 oder 75 entscheidet, hat mehr Zeit und Kraft für eine gute Lösung als wer mit 85 unter Druck steht.

OPTION 2: Verkaufen und verkleinern (Downsize)

Der Verkauf des großen Hauses und Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung ist für viele Eigentümer die beste Lösung – auch wenn der Gedanke zunächst schwer fällt.

Was dafür spricht:

• Gebundenes Kapital wird frei – für Lebenshaltung, Reisen, Pflege, Unterstützung der Kinder
• Weniger Instandhaltungsaufwand und Kosten
• Kleinere, barrierefreie Wohnungen sind im Alltag leichter zu bewältigen
• Modernes, energieeffizientes Gebäude: günstigere Nebenkosten, weniger Sanierungsbedarf

Was in Fürth machbar ist: Fürth bietet ein wachsendes Angebot an seniorengerechten Neubauwohnungen – u. a. in der Südstadt, am Stadtpark-Rand und in Stadtteilen mit guter ÖPNV-Anbindung. Barrierefreie Wohnungen mit 60–80 m² (Erdgeschoss oder Aufzug) sind am Markt erhältlich, häufig in Neubauprojekten oder im sanierten Bestand.
Steuerliche Seite: Wenn das Haus selbst bewohnt war oder zumindest im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren (§ 23 EStG Selbstnutzungsausnahme), ist der Verkauf in aller Regel steuerfrei – unabhängig vom Gewinn. Das gilt selbst dann, wenn das Haus erst 7 oder 8 Jahre gehalten wurde. Bei langjährigem Eigentum (über 10 Jahre) ist der Verkauf ohnehin steuerfrei.
Grunderwerbsteuer beim Kauf der Wohnung: Bayern erhebt 3,5 % – der bundesweit niedrigste Satz. Nebenkosten einplanen (Notar, Grundbuch, evtl. Makler: ca. 5–6 % des Kaufpreises der Wohnung).

Aus meiner Praxis: Viele Eigentümer unterschätzen, wie viel Kapital nach dem Verkauf und Kauf einer kleineren Wohnung übrig bleibt. Bei einem Haus für 550.000 € und einem Wohnungskauf für 280.000 € verbleiben nach Nebenkosten gut 250.000 € – eine erhebliche Liquiditätsverbesserung, die das Leben im Alter deutlich entspannter macht.

OPTION 3: Verkaufen mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Wer im vertrauten Zuhause bleiben, aber gleichzeitig Kapital freisetzen möchte, kann die Immobilie unter Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts oder Nießbrauchs verkaufen.

Wohnrecht (§ 1093 BGB)

Das eingetragene Wohnrecht gibt dem Inhaber das Recht, die Immobilie bis zum Tod zu bewohnen – auch wenn jemand anderes Eigentümer ist. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist damit dingliches Recht.
Wer zahlt was: In der Regel trägt der Wohnrechtinhaber die laufenden Betriebskosten (Strom, Heizung, Wasser); größere Instandhaltungen übernimmt der neue Eigentümer.
Wirkung auf den Kaufpreis: Der Wert des Wohnrechts mindert den Verkaufspreis erheblich. Der Abzug berechnet sich aus dem Mietwert × statistischer Restlebenserwartung (nach Sterbetafeln). Bei einem 75-jährigen Eigentümer mit 15 Jahren Restlebenserwartung und einem Mietwert von 1.500 €/Monat beträgt der Wohnrechtswert grob 200.000–220.000 € – dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen.

Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Der Nießbrauch geht weiter als das Wohnrecht: Der Inhaber darf die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern auch vermieten und die Miete einbehalten. Er trägt dafür auch die Instandhaltungspflichten.
Für wen geeignet: Nießbrauch eignet sich besonders für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder Eigentümer, die eine große Immobilie nur teilweise selbst nutzen.
Steuerliche Besonderheit beim Nießbrauch: Die Mieteinkünfte sind beim Nießbrauchinhaber einkommensteuerpflichtig, auch wenn er nicht mehr Eigentümer ist. Gleichzeitig kann er Werbungskosten geltend machen.

Schenkung mit Wohnrecht (an Kinder)

Eine häufige Variante: Die Immobilie wird auf die Kinder übertragen (Schenkung), der bisherige Eigentümer behält sich das lebenslange Wohnrecht vor.
Vorteil: Schenkungsteuer-Freibeträge (400.000 € je Elternteil je Kind, alle 10 Jahre erneuerbar) lassen sich nutzen; die Immobilie verlässt das Vermögen des Schenkers → relevante für Pflegekostenregelung nach SGB XII (7-Jahres-Schonfrist).
Risiko: Der neue Eigentümer (Kind) kann finanziell in Schwierigkeiten geraten, Grundschulden einzutragen, oder sich in Lebensumständen ändern (Scheidung, Tod). Ein notariell beurkundetes Rückforderungsrecht ist hier unverzichtbar.

Aus meiner Praxis: Das Wohnrechtsmodell klingt attraktiv – aber es ist ein Kompromiss mit echten Nachteilen. Der Kaufpreis ist erheblich niedriger. Ein Verkauf der Immobilie durch den neuen Eigentümer (z. B. in einer Notlage) ist möglich – das Wohnrecht bleibt dann bestehen, aber die Situation ändert sich. Ich empfehle, diese Modelle nur mit einem Notar und einem Steuerberater umzusetzen.

OPTION 4: Leibrente – monatliche Zahlung statt Einmalbetrag

Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer die Immobilie, erhält aber keinen oder nur einen kleinen Einmalbetrag – stattdessen eine monatliche Rentenzahlung bis zum Tod, oft kombiniert mit einem lebenslangen Wohnrecht.

Wie es funktioniert:

• Käufer ermittelt den Verkehrswert der Immobilie
• Zieht den Wert des Wohnrechts ab
• Zahlt den Restbetrag als monatliche Leibrente (Zeitwert/statistische Restlebenserwartung)

Beispiel:

• Haus in Fürth: Verkehrswert 500.000 €
• Wert Wohnrecht (75-jährige Eigentümerin, 15 J. Restlebenserwartung): 220.000 €
• Restbetrag: 280.000 €
• Monatliche Leibrente: ca. 280.000 € / 180 Monate (15 J.) = ca. 1.556 €/Monat

Risiken:

• Wer sehr lange lebt, „gewinnt“ – der Käufer zahlt länger als kalkuliert
• Wer früh stirbt, hat weniger Gesamtleistung erhalten als der Einmalbetrag wäre
• Käufer muss zuverlässig und langfristig zahlungsfähig sein – unbedingt absichern (Grundschuldeintragung, Bankbürgschaft)

Anbieter: Es gibt spezialisierte Leibrenten-Unternehmen, aber auch Privatpersonen schließen solche Verträge. Notarielle Beurkundung ist Pflicht.
Steuer: Der Ertragsanteil der Leibrente ist einkommensteuerpflichtig (bei 75 Jahren: 11 % Ertragsanteil nach § 22 EStG). Der Großteil der Zahlung ist steuerfrei.

SENIORENWOHNEN IN FÜRTH: Was gibt es?

Wer in Fürth wohnen bleiben möchte, aber nicht mehr im eigenen Haus, hat verschiedene Möglichkeiten:

Fürth verfügt über mehrere Senioreneinrichtungen (AWO, Caritas, kommunale Träger) und ein wachsendes Angebot an betreutem Wohnen. Die U-Bahn-Anbindung (Fürth Stadtgrenze bis Nürnberg Hauptbahnhof in wenigen Minuten) macht Fürth auch für mobilitätseingeschränkte Senioren attraktiv.

DIE PFLEGEKOSTENPROBLEMATIK – was Eigentümer wissen müssen

Ein Thema, das viele Eigentümer verdrängen: Wer Pflegeleistungen aus Steuermitteln (SGB XII / Sozialhilfe) benötigt, muss zunächst sein Vermögen einsetzen – auch Immobilienvermögen. Das Sozialamt kann unter Umständen auf Immobilien zugreifen.
Schenkungsfrist: Immobilien, die weniger als 10 Jahre vor dem Pflegebedarf verschenkt wurden, können vom Sozialamt angefochten werden (§ 528 BGB / § 93 SGB XII).
Selbst genutztes Haus: Solange der Pflegebedürftige oder sein Ehepartner das Haus selbst bewohnt, ist es Schonvermögen und wird nicht verwertet. Erst wenn das Haus leer steht, kann es herangezogen werden.
Was das bedeutet: Die Entscheidung, eine Immobilie zu verschenken oder mit Nießbrauch zu verkaufen, hat erhebliche Auswirkungen auf die spätere Pflegekostensituation. Sprechen Sie diese Frage unbedingt mit einem Fachanwalt für Erbrecht / Sozialrecht durch.

Was ich für Eigentümer in Fürth leiste

Ich berate Eigentümer in jeder Lebensphase – auch und gerade, wenn es um die Frage geht: Was mache ich jetzt mit meiner Immobilie?

Ich kann:

• Den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie kostenlos einschätzen (als Grundlage aller weiteren Entscheidungen)
• Die realistischen Verkaufserlöse für verschiedene Lösungen durchrechnen
• Bei der Suche nach einer passenden kleineren Wohnung in Fürth helfen
• Den Verkauf diskret und planvoll begleiten – mit dem Tempo, das zu Ihrer Lebenssituation passt
• Kontakte zu Notaren, Steuerberatern und Pflegeplatzkoordinatoren herstellen

Ich ersetze keine Rechts- und Steuerberatung – aber ich bringe die Immobilienperspektive ein, die bei diesen Entscheidungen fehlt, wenn nur Anwälte und Berater am Tisch sitzen.

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