MEHRFAMILIENHAUS VERKAUFEN IN FÜRTH: Was Eigentümer wissen müssen

Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Fürth?

Der Käuferkreis für Mehrfamilienhäuser ist kleiner als für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser – und grundlegend anders zusammengesetzt.
Typische Käufergruppen:
Privatinvestoren und Kapitalanleger: Das ist die häufigste Käufergruppe im Fürther Markt – Privatpersonen oder Familien, die in Immobilien investieren. Sie rechnen genau: Wie hoch ist die aktuelle Mietrendite? Was ist der Reparaturstau? Wie ist die Energieklasse? Sie verhandeln hartnäckig und kennen ihre Zahlen.
Bestandshalter und lokale Investoren: Lokale oder regionale Investoren, die Bestände aufbauen oder erweitern. Sie handeln schnell, wenn das Objekt passt – und sind oft bereit, einen marktgerechten Preis ohne lange Verhandlung zu zahlen, wenn die Unterlagen stimmen.
Immobiliengesellschaften: Bei größeren Objekten (ab ca. 10–15 Einheiten) treten auch gewerbliche Käufer auf. Deren Due-Diligence-Prozesse sind umfangreicher, dafür ist die Finanzierung oft gesichert.
Was diese Käufer unterscheidet: Sie kaufen keine Heimat – sie kaufen eine Kapitalanlage. Das bedeutet: Emotionen spielen keine Rolle. Was zählt, sind Zahlen: Mietrendite, Leerstandsquote, Gebäudezustand, Reparaturstau, Restlaufzeiten der Mietverträge, Energieeffizienz.

Aus meiner Praxis: Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen bedeutet, einem Investor ein Geschäft anzubieten – nicht einem Käufer ein Zuhause. Wer das versteht, bereitet die richtigen Unterlagen vor und kommuniziert die richtigen Argumente.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Der zentrale Unterschied zur Eigentumswohnung: Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet – nicht nach Quadratmeterpreisen.

Das Ertragswertverfahren

Der Kaufpreis ergibt sich aus der nachhaltig erzielbaren Miete, dem Liegenschaftszins und dem Gebäudezustand.

Vereinfachte Formel:

Der Liegenschaftszins ist dabei die entscheidende Variable. Er drückt die Renditeerwartung des Marktes aus. In Fürth liegt der Liegenschaftszins für Mehrfamilienhäuser aktuell bei ca. 3,0–4,5 % – je nach Lage, Zustand und Altersstruktur.
Ein Liegenschaftszins von 3,5 % entspricht einem Kaufpreismultiplikator von etwa 28 (1/0,035). Das bedeutet: Für jeden Euro Jahresnettomietertrag zahlt ein Käufer ca. 28 Euro Kaufpreis.

Konkretes Beispiel:

Das ist eine stark vereinfachte Rechnung – die genaue Bewertung berücksichtigt Restnutzungsdauer, Modernisierungsstand, Leerstand und weitere Faktoren. Aber das Prinzip zeigt: Die Miete treibt den Wert.

Was den Wert erhöht

• Hohe, marktnahe Mieten in den Wohneinheiten
• Geringe Leerstandsquote
• Guter baulicher Zustand ohne erkennbaren Reparaturstau
• Gute Energieklasse (C oder besser) – reduziert Käuferrisiko
• Solide Mieterbonität (lange Mietverhältnisse, keine Ausfälle)
• Gute Lage mit stabiler Mietnachfrage

Was den Wert mindert

• Mieten deutlich unter Marktniveau (auch wenn das Käuferpotenzial signalisiert)
• Leerstand in einzelnen Einheiten
• Reparaturstau (Dach, Heizung, Fenster)
• Schlechte Energieklasse (F, G, H) – Käufer preisen Sanierungskosten ein
• Laufende Mietstreitigkeiten oder Mietausfälle

Unterlagen, die beim Verkauf zwingend nötig sind

Investoren kaufen erst, wenn die Unterlagen vollständig sind. Fehlende Dokumente führen zu Verzögerungen – oder zum Absprung eines Käufers.
Vollständige Unterlagenliste für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses:

Zum Gebäude:

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / Lageplan
• Baupläne / Grundrisse aller Einheiten (soweit vorhanden)
• Baugenehmigungen für An- oder Umbauten
• Energieausweis (gültig, §80 GEG)

Zur Mietsituation:

• Alle aktuellen Mietverträge (inkl. Nachträge)
• Mietzahlungshistorie (letzten 12–24 Monate)
• Aufstellung der Ist-Mieten vs. Marktmieten
• Betriebskostenabrechnungen (letzte 3 Jahre)
• Nebenkosten-Umlageschlüssel

Zur Bewirtschaftung:

• Aufstellung aller laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Hausmeister etc.)
• Hausverwaltungsvertrag (falls vorhanden)
• Instandhaltungsmaßnahmen der letzten 5–10 Jahre
• Bekannte Mängel und geplante Reparaturen

Zur Finanzierung:

• Bestehende Grundschulden / Hypotheken (aus Grundbuch)
• Evtl. Denkmalschutzstatus (falls vorhanden)

Aus meiner Praxis: Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Käufergespräch, desto kürzer der Verkaufsprozess. Käufer, die in einem Mehrfamilienhaus mehrere hunderttausend Euro investieren, prüfen genau. Lücken wecken Misstrauen – und verlängern die Verhandlungen.

MIETRECHT: Was Verkäufer wissen müssen

Das Mietrecht schützt Mieter stark – und das hat direkte Auswirkungen auf den Verkauf.

Kein Recht auf Leerkauf

Ein Mehrfamilienhaus mit bestehenden Mietverhältnissen kann grundsätzlich nur mit den Mietern verkauft werden. Der Grundsatz lautet: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein.
Das ist für die meisten Käufer in Ordnung – sie kaufen das Objekt als Kapitalanlage und brauchen die Mieter. Wer hingegen das Haus leer kaufen möchte (z. B. für Eigennutzung oder Kernsanierung), hat deutlich weniger Optionen.

Kündigung: Nur mit anerkanntem Grund

Eine ordentliche Kündigung der Mietverträge vor oder nach dem Verkauf ist nur aus anerkannten Gründen möglich:

• Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Nur für den Käufer selbst oder nahe Familienangehörige; muss konkret und nachvollziehbar sein
• Erhebliche Pflichtverletzung des Mieters (z. B. Zahlungsrückstand)
• Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Hohe Anforderungen, selten erfolgreich

Kündigungsfristen bei langen Mietverhältnissen:

• Bis 5 Jahre: 3 Monate
• 5–8 Jahre: 6 Monate
• Über 8 Jahre: 9 Monate

Das bedeutet für viele Fürther Mehrfamilienhäuser mit langjährigen Mietern: Eine Kündigung vor dem Verkauf ist kaum möglich oder dauert sehr lang. Verkäufer müssen realistisch kommunizieren – und Käufer entsprechend vorbereiten.

Mietspiegel und Mieterhöhungspotenzial

Sind die Bestandsmieten deutlich unter der Marktmiete? Das ist für viele Käufer interessant – aber kein freies Mieterhöhungsrecht. Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen sind:

• Auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt
• Innerhalb von 3 Jahren auf max. 20 % beschränkt (Kappungsgrenze; in angespannten Märkten 15 %)
• Nur einmal in 15 Monaten möglich

Kommunizieren Sie das Mieterhöhungspotenzial realistisch – nicht als garantierten Mehrwert, sondern als Spielraum mit klaren Grenzen.

Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Auch beim Mehrfamilienhaus gilt: Liegt der Verkauf mehr als 10 Jahre nach dem notariellen Kauf, ist der Gewinn für Privatpersonen steuerfrei. Die 10-Jahres-Frist wird taggenau berechnet.

Bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren gilt der Veräußerungsgewinn als privater Veräußerungsgewinn und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (14–45 %).

Berechnung des Veräußerungsgewinns:

Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis
– Anschaffungskosten (ursprünglicher Kaufpreis + Nebenkosten)
– Veräußerungskosten (Makler, Notar Verkaufsseite)
+ aufgelaufene AfA-Beträge (AfA-Rückholung)

AfA-Rückholung: Der häufig übersehene Steuereffekt

Wer über die Jahre Abschreibungen (AfA) geltend gemacht hat, muss diese beim Verkauf „zurückholen“ – d. h., die kumulierten AfA-Beträge erhöhen den steuerlichen Veräußerungsgewinn.

Beispiel:

• Immobilie gekauft für 800.000 € (Gebäudewert 600.000 €)
• AfA 2 % × 600.000 € = 12.000 € pro Jahr × 8 Jahre = 96.000 € kumulierte AfA
• Steuerlicher Restwert: 600.000 – 96.000 = 504.000 €
• Wird das Gebäude für 1.200.000 € verkauft, ist der steuerliche Gewinn nicht 400.000 €, sondern 696.000 €(weil der Restwert als Anschaffungskosten angesetzt wird)

Das ist einer der häufigsten Überraschungseffekte beim Immobilienverkauf. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater ist unbedingt empfehlenswert.

Gewerbesteuer: Wann droht der gewerbliche Grundstückshandel?

Für Privatpersonen gilt: Der Verkauf von bis zu 3 Objekten in 5 Jahren gilt in der Regel als private Vermögensverwaltung – kein Gewerbe, keine Gewerbesteuer. Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, droht die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel – mit erheblichen steuerlichen Konsequenzen.
Wer regelmäßig mehrere Objekte kauft und verkauft, sollte sich unbedingt steuerlich beraten lassen.

DER VERKAUFSPROZESS: Schritt für Schritt

1. Marktwertermittlung

Am Anfang steht eine realistische Einschätzung des Marktwertes. Die Basis: Ist-Mieten, Bodenrichtwert, Gebäudezustand, aktueller Fürther Liegenschaftszins. Eine marktgerechte Preisvorstellung beschleunigt den Verkauf erheblich.

2. Unterlagen zusammenstellen

Alle oben genannten Unterlagen vorbereiten – bevor das erste Käufergespräch stattfindet. Käufer, die Unterlagen anfordern müssen und wochenlang warten, verlieren das Interesse.

3. Käuferansprache

Mehrfamilienhäuser werden nicht über öffentliche Portale wie ImmobilienScout24 verkauft – jedenfalls nicht ausschließlich. Der relevante Käuferkreis ist klein und überschaubar. Professionelle Makler haben direkte Kontakte zu lokalen Investoren und können das Objekt diskret und gezielt anbieten.

4. Due Diligence durch den Käufer

Seriöse Investoren prüfen das Objekt gründlich – Unterlagen, Besichtigung, Gutachten, Finanzierungscheck. Das dauert in der Regel 2–6 Wochen. Diese Phase erfordert Offenheit und Reaktionsfähigkeit auf Seiten des Verkäufers.

5. Kaufvertrag und Notartermin

Bei einem Mehrfamilienhaus ist der Kaufvertrag umfangreicher als bei einer Eigentumswohnung: Alle Mietverhältnisse werden übertragen, Inventar und Schlüssel geregelt, Instandhaltungsmaßnahmen dokumentiert, Haftungsausschlüsse formuliert. Ein erfahrener Notar ist hier unverzichtbar.

FÜRTHER MARKT: Was Mehrfamilienhäuser aktuell erzielen

Diese Faktoren sind Orientierungswerte – das konkrete Objekt entscheidet. Ein saniertes Gebäude mit marktnahen Mieten in zentraler Lage erzielt deutlich mehr als ein sanierungsbedürftiges Haus mit Mietrückständen am Stadtrand.

Was ich für Sie als Maklerin leiste

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist kein Massengeschäft – er verlangt Marktkenntnis, Netzwerk und eine ruhige Hand in der Verhandlung. Ich biete Ihnen:

• Realistische Wertermittlung auf Basis aktueller Fürther Ertragsdaten
• Aufbereitung aller Unterlagen für eine professionelle Kaufpräsentation
• Diskreter Käuferkreis aus meinem lokalen Investorennetzwerk – ohne öffentliche Vermarktung, wenn gewünscht
• Transparente Kommunikation über Mietverhältnisse, Gebäudezustand und Ertragspotenzial
• Begleitung bis zum Notartermin inkl. Koordination aller Beteiligten

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