IMMOBILIE BEI SCHEIDUNG IN FÜRTH:
Verkaufen, auszahlen oder teilen?
Dieser Ratgeber erklärt, welche Optionen es beim gemeinsamen Haus oder der gemeinsamen Wohnung in Fürth gibt, was der Zugewinnausgleich bedeutet und wann der Verkauf die vernünftigste Lösung ist.
DIE AUSGANGSLAGE: Wem gehört die Immobilie rechtlich?
Bevor Entscheidungen getroffen werden, muss geklärt sein, wem die Immobilie gehört. Das steht im Grundbuch.
Drei mögliche Konstellationen:
Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen (je 50 % oder anderes Verhältnis): Beide sind gleichberechtigte Eigentümer. Kein Partner kann ohne Zustimmung des anderen über die Immobilie verfügen – also weder verkaufen noch belasten.
Nur ein Partner ist im Grundbuch eingetragen: Dieser Partner ist alleiniger Eigentümer. Der andere hat dennoch möglicherweise Ansprüche – über den Zugewinnausgleich.
Die Immobilie gehört einer Gesellschaft oder wurde geerbt: Sonderkonstellationen, bei denen die Berechnung deutlich komplexer wird. Hier ist rechtliche Beratung unerlässlich.
Tipp: Fordern Sie frühzeitig einen aktuellen Grundbuchauszug beim Amtsgericht Fürth an. Er zeigt Eigentümer, Anteile und eventuelle Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Nießbrauch).
Was ist der Zugewinnausgleich?
Wenn Eheleute im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet waren (das ist der Standard, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde), hat jeder Ehegatte seinen eigenen Vermögensbereich – aber beim Güterstand der Scheidung wird der Zugewinn ausgeglichen.
Vereinfacht: Wer während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat (= höherer Zugewinn), muss dem anderen die Hälfte der Differenz ausgleichen.Für die Immobilie bedeutet das:Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung (Anfangsvermögen) und zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen) wird ermittelt. Die Wertsteigerung während der Ehe zählt zum Zugewinn.
Beispiel:
- Haus in Fürth-Ronhof bei Heirat wert: 280.000 €
- Haus bei Scheidungsantrag wert: 420.000 €
- Wertsteigerung: 140.000 €
- Zugewinnausgleichsanspruch des anderen Partners: 70.000 €
Das gilt unabhängig davon, wer die Raten gezahlt hat oder wessen Kredit das war – es sei denn, ein Ehevertrag regelt das abweichend.
Hinweis: Der Zugewinnausgleich ist komplex und hängt vom genauen Sachverhalt ab. Ein Fachanwalt für Familienrecht ist hier unerlässlich – ich kann die Immobilienseite beisteuern (Wertermittlung), aber keine Rechtsberatung ersetzen.
DIE DREI OPTIONEN:
Was mit dem gemeinsamen Haus tun?
Option 1: Verkauf der Immobilie
Der Verkauf ist die sauberste und häufig die wirtschaftlich vernünftigste Lösung. Beide Partner erhalten ihren Anteil am Erlös (nach Ablösung des Kredits), alle finanziellen Verbindungen zur Immobilie werden gekappt.
Vorteile:
- Klare Aufteilung ohne fortlaufende Abhängigkeit
- Der aktuelle Markterlös wird erzielt
- Beide können ihr Leben neu aufstellen
Was zu beachten ist:
- Beide eingetragenen Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen
- Ein laufender Kredit muss entweder mitverkauft (Schuldenübernahme durch Käufer) oder abgelöst werden
- Vorfälligkeitsentschädigung der Bank kann erheblich sein – prüfen Sie das frühzeitig
Zur Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn der Kredit vor Ende der Zinsbindung abgelöst wird, verlangt die Bank eine Entschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Bei einem Darlehen mit langer Restlaufzeit und niedrigem Zinssatz kann das schnell 10.000–30.000 Euro oder mehr betragen. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird vom Verkaufserlös abgezogen – beide Partner tragen sie gemeinsam.
Aus meiner Praxis: Ich begleite Immobilienverkäufe aus Scheidungssituationen regelmäßig. Das Wichtigste dabei: sachlich bleiben, Zeitplan absprechen und die Kommunikation – wenn nötig – über mich als neutrale Partei laufen lassen. Das entlastet beide Seiten.
Option 2: Ein Partner übernimmt die Immobilie (Auszahlung)
Ein Partner kauft dem anderen seinen Anteil ab und übernimmt die Immobilie allein – inkl. des laufenden Kredits.
Das erfordert:
- Einigung über den Immobilienwert (oft wird ein Gutachten oder eine Maklereinschätzung herangezogen)
- Bereitschaft und Fähigkeit der Bank, den übernehmenden Partner als alleinigen Kreditnehmer zu akzeptieren
- Auszahlung des anderen Partners in Höhe seines Anteils am Eigenkapital
Typische Berechnung:
Verkehrswert der Immobilie: 420.000 €
./. Restschuld Kredit: – 180.000 €
= Eigenkapital: 240.000 €
Anteil des ausziehenden Partners (50 %): 120.000 €
Der verbleibende Partner muss also 120.000 € an den ausziehenden Partner zahlen – entweder aus eigenen Mitteln oder durch Erhöhung des Darlehens.
Problem Bonität: Die Bank prüft neu, ob der übernehmende Partner das Darlehen allein tragen kann. Ist das nicht der Fall, wird die Übernahme von der Bank abgelehnt.
Option 3: Weiterhin gemeinsam halten
Das erfordert eine klare schriftliche Regelung:
- Wer zahlt die Kreditrate?
- Wer trägt Instandhaltungskosten?
- Wann und zu welchem Preis wird spätestens verkauft?
WERTERMITTLUNG:
Wie wird der Immobilienwert bei Scheidung festgestellt?
Der Wert der Immobilie ist die Schlüsselgröße für nahezu alle Entscheidungen – Zugewinnausgleich, Auszahlung, Verkaufspreis. Es gibt drei Wege:
1. Maklereinschätzung (kostenlos): Eine marktbasierte Einschätzung, die ich Ihnen gerne anbiete. Sie ist schnell, kostenfrei und praxisnah – reicht für eine erste Orientierung und für viele einvernehmliche Einigungen.
2. Verkehrswertgutachten durch Sachverständigen: Ein förmliches Gutachten nach ImmoWertV, erstellt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Kosten: ca. 1.500–3.000 €. Rechtlich belastbar vor Gericht. Notwendig, wenn sich die Parteien nicht einigen können oder ein Richter den Wert festlegen soll.
3. Gutachterausschuss Fürth: Der Fürther Gutachterausschuss für Grundstückswerte kann ebenfalls Verkehrswertgutachten erstellen. Er veröffentlicht außerdem den jährlichen Grundstücksmarktbericht mit tatsächlichen Kaufpreisdaten – eine wichtige Orientierungsgröße.
Wichtig: Einigen Sie sich möglichst frühzeitig auf die Methode der Wertermittlung. Wenn jede Seite ein eigenes Gutachten in Auftrag gibt, entstehen zwei verschiedene Werte – und der Streit eskaliert.
Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf nach Scheidung
Spekulationssteuer: Liegt der Kauf mehr als 10 Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Bei kürzerer Haltedauer gilt § 23 EStG – der Veräußerungsgewinn ist einkommensteuerpflichtig. Die Selbstnutzungsausnahme (Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren) kann auch hier greifen – wenn mindestens einer der beiden Partner das Haus bis kurz vor dem Verkauf selbst bewohnt hat. Das gilt für beide Partner, auch wenn nur einer noch eingezogen ist.
Grunderwerbsteuer: Bei der Übertragung auf einen Partner im Rahmen der Scheidung (Zugewinnausgleich oder Erbauseinandersetzung) fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber einem Verkauf an Dritte.
Was ich für Sie leiste
Ich begleite Immobilienverkäufe aus Scheidungssituationen mit besonderer Sorgfalt: diskret, sachlich, neutral gegenüber beiden Parteien.
Was ich anbiete:
- Kostenlose Marktwerteinschätzung für die Entscheidungsfindung
- Diskrete Vermarktung, wenn gewünscht ohne öffentliche Portale
- Kommunikation mit beiden Parteien, wenn direkter Austausch schwierig ist
- Koordination aller Beteiligten (Anwälte, Notar, Bank) bis zum Abschluss
Jetzt Termin vereinbaren:
FAQ: Häufige Fragen zur Immobilie bei Scheidung in Fürth
Nein, ein Verkauf ist keine Pflicht – aber er ist oft die einfachste und fairste Lösung. Wenn sich beide Seiten nicht einigen können, wer das Haus übernimmt oder wie es weitergenutzt wird, endet der Streit häufig vor Gericht. Die erzwungene Teilungsversteigerung kostet dann nicht nur Nerven, sondern auch bares Geld: Der erzielte Preis liegt oft 20 – 30 % unter dem Marktwert. Ein geplanter Verkauf schützt beide Seiten davor.
Solange beide Eigentümer sind, braucht es die Zustimmung beider. Verweigert eine Seite den Verkauf ohne sachlichen Grund, bleibt am Ende nur die Teilungsversteigerung – die für beide das schlechteste Ergebnis liefert. In vielen Fällen hilft ein klärendes Gespräch mit einem neutralen Makler, die Blockade aufzulösen. Maja Prenzel IMMOBILIEN hat Erfahrung darin, festgefahrene Situationen zu entspannen und beiden Seiten den Weg aus der Pattsituation aufzuzeigen.
Der Wert hängt von Lage, Zustand und der aktuellen Nachfrage im Großraum Nürnberg/Fürth ab – und die Lage ist trotz gestiegener Zinsen weiterhin solide. Eine professionelle Bewertung durch einen ortskundigen Makler ist die Grundlage jeder Entscheidung. Maja Prenzel IMMOBILIEN bewertet Ihre Immobilie kostenlos und unverbindlich. So wissen beide Parteien, womit sie rechnen können – bevor irgendwelche Entscheidungen fallen.
Am Anfang steht ein vertrauliches Erstgespräch – persönlich oder telefonisch, auch mit nur einer Partei. Danach folgt die kostenlose Bewertung der Immobilie. Sind beide Seiten einverstanden, startet die Vermarktung: professionelle Fotos, Exposé, Käufersuche. Maja Prenzel übernimmt alle Besichtigungen, Verhandlungen und die Koordination mit dem Notar. Am Ende steht ein sauber abgewickelter Verkauf – ohne dass Sie sich um Details kümmern müssen.
Bei einer Scheidung ist die Immobilie selten nur eine Finanzsache. Es geht um Erinnerungen, um Fairness und oft um viel emotionalen Druck. Ein erfahrener lokaler Makler kennt den Markt in Fürth und Nürnberg, erzielt realistische Preise und nimmt beiden Parteien die schwierige Kommunikation ab. Maja Prenzel IMMOBILIEN begleitet Eigentümer in Fürth seit weit über 10 Jahren durch genau solche Situationen – diskret, kompetent und auf Augenhöhe.
Das Erstgespräch und die Immobilienbewertung sind kostenlos und unverbindlich. Die Maklerprovision fällt erst an, wenn die Immobilie erfolgreich verkauft wurde – vorher entstehen Ihnen keine Kosten. Im Großraum Nürnberg/Fürth gilt die gesetzliche Regelung zur Provisionsteilung: Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage. Sie profitieren also von voller Leistung ohne finanzielles Vorrisiko.
Früher als die meisten denken. Schon während des Trennungsjahres ist ein Verkauf möglich und kann steuerliche Vorteile bringen: Wer die Immobilie in den letzten zwei Jahren selbst bewohnt hat, zahlt unter Umständen keine Spekulationssteuer. Wartet man zu lange, können sich die Verhältnisse ändern – rechtlich, steuerlich und auf dem Markt. Eine frühzeitige Beratung kostet nichts und schafft Klarheit.
Der Verkaufserlös wird zuerst genutzt, um den laufenden Kredit abzulösen. Verbleibt danach ein Überschuss, wird er zwischen beiden Parteien aufgeteilt – in der Regel entsprechend der Eigentumsanteile. Wichtig: Die Bank verlangt bei vorzeitiger Ablösung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese sollte beim Verkauf einkalkuliert werden. Ein erfahrener Makler kennt diese Kosten und hilft, den Nettoerlös realistisch einzuschätzen.
Ja – und genau das ist der häufigste Fall. Maja Prenzel IMMOBILIEN übernimmt in solchen Situationen die Kommunikation mit beiden Parteien separat. Sie müssen nicht gemeinsam auftreten, nicht gemeinsam entscheiden und nicht miteinander telefonieren. Der Makler koordiniert den gesamten Prozess neutral – von der Bewertung über Besichtigungen bis zum Notartermin. Das spart nicht nur Streit, sondern auch Zeit.
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