ENERGIEAUSWEIS & GEG 2024:
Was Fürther Eigentümer jetzt wissen müssen
Dieser Ratgeber gibt klare Antworten – ohne Panikmache, aber mit allen relevanten Fakten.
DER ENERGIEAUSWEIS: Pflicht beim Verkauf und bei der Vermietung
Was genau gilt:
- Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden
- Bei Inseraten in Zeitungen oder Online-Portalen müssen bestimmte Kennwerte aus dem Ausweis bereits im Inserat angegeben werden (Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf oder -verbrauch, Hauptenergieträger)
- Wer gegen die Ausweispflicht verstößt, riskiert Bußgelder bis zu 15.000 Euro
Gültigkeit: Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Nach Ablauf muss er erneuert werden – auch wenn sich an der Immobilie nichts geändert hat.
Aus meiner Praxis: Viele Eigentümer bemerken erst beim Verkauf, dass ihr Energieausweis abgelaufen ist. Ich kümmere mich für Sie darum, dass der Ausweis rechtzeitig vorliegt – bevor das Inserat online geht.
Zwei Arten von Energieausweisen
1. Verbrauchsausweis
Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen 3 Jahre (aus Heizkostenabrechnungen). Er ist günstiger in der Erstellung (ca. 50–100 Euro), aber weniger aussagekräftig – weil er vom Nutzungsverhalten der Bewohner abhängt. Wer sparsam heizt, hat einen guten Verbrauchsausweis; schlechte Dämmung bleibt unsichtbar.
Wann zulässig: Für Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten oder für Gebäude, für die eine Heizungsanlage beantragt wurde. Auch für ältere Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten zulässig, wenn ein Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde.
2. Bedarfsausweis
Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes – Dämmung, Heizungsanlage, Fenster, Dach. Unabhängig vom Nutzerverhalten, daher objektiver. Kostet ca. 300–500 Euro, je nach Gebäudegröße und -komplexität.
Wann Pflicht: Für Wohngebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 gestellt wurde. Auch für alle Neubauten.
Welcher ist besser für den Verkauf? Ein guter Bedarfsausweis (Klasse A oder B) ist ein starkes Verkaufsargument. Ein schlechter Verbrauchsausweis, der Mängel verdeckt, kann im Nachhinein zu Problemen führen, wenn Käufer den Zustand als arglistig verschwiegen erachten. Mein Rat: Seien Sie transparent.
ENERGIEEFFIZIENZKLASSEN: Was die Buchstaben bedeuten
Der Energieausweis weist eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H aus:
| Klasse | Endenergiebedarf | Bewertung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 kWh/(m²·a) | Nahezu Null-Energie-Gebäude |
| A | 30–50 kWh/(m²·a) | Sehr effizient |
| B | 50–75 kWh/(m²·a) | Gut |
| C | 75–100 kWh/(m²·a) | Befriedigend |
| D | 100–130 kWh/(m²·a) | Ausreichend |
| E | 130–160 kWh/(m²·a) | Mangelhaft |
| F | 160–200 kWh/(m²·a) | Schlecht |
| G | 200–250 kWh/(m²·a) | Sehr schlecht |
| H | über 250 kWh/(m²·a) | Ungenügend |
Was das für den Immobilienwert bedeutet:
Käufer in Fürth sind zunehmend sensibel für Energieeffizienz – aus zwei Gründen: Erstens die laufenden Heizkosten, die bei schlechter Dämmung erheblich sind. Zweitens die drohenden Sanierungspflichten und Investitionskosten.
Objekte mit Klasse F, G oder H werden am Markt mit einem Preisabschlag bewertet. Wie hoch dieser Abschlag ist, hängt vom Objekt und der Käufernachfrage ab. Als Daumenregel: Käufer rechnen die geschätzten Sanierungskosten vom Angebotspreis ab – manchmal sogar mit einem Risikoaufschlag.
DAS GEG 2024: Was hat sich geändert?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das zentrale Gesetz für Energiestandards im deutschen Gebäudebestand. Es ersetzt seit 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.
Die bedeutendste Änderung des GEG trat ab 2024 in Kraft – oft als „Heizungsgesetz“ bekannt. Die wichtigsten Regelungen:
Neue Heizungen: 65 %-Erneuerbare-Pflicht
Wer ab 2024 eine neue Heizung einbaut (nicht: bestehende repariert), muss diese so auslegen, dass sie zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben wird.
Was das in der Praxis bedeutet:
- Eine neue Gasheizung allein erfüllt diese Anforderung nicht mehr
- Wärmepumpen erfüllen die Anforderung in der Regel
- Hybridheizungen (Gas + Wärmepumpe) können die Anforderung erfüllen
- Fernwärme – wo verfügbar – erfüllt die Anforderung, wenn das Netz entsprechend zertifiziert ist
- Pelletsheizungen und Biomasseheizungen können ebenfalls geeignet sein
Kommunale Wärmeplanung als entscheidende Weiche
Entscheidend ist, was Ihre Gemeinde plant. Das GEG sieht vor, dass Kommunen bis 2026 (Großstädte über 100.000 Einwohner) bzw. 2028 (kleinere Kommunen) eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Diese Planung zeigt, welche Gebiete ans Fernwärmenetz angeschlossen werden sollen – und welche Gebiete auf andere Lösungen angewiesen sind.
Für Fürth: Die Stadt Fürth erarbeitet ihre kommunale Wärmeplanung. Bis diese vorliegt, gelten Übergangsregelungen. Das bedeutet: Eine bestehende funktionierende Gasheizung können Sie weiterhin betreiben – es besteht keine Austauschpflicht für funktionsfähige Heizungen.
Wichtig: Das GEG erzwingt keinen sofortigen Heizungstausch für bestehende Immobilien. Eine alte Gasheizung darf weiterhin betrieben werden – solange sie funktioniert. Erst wenn sie kaputt geht und ersetzt werden muss, greift die 65 %-Regelung.n klar benennt.
Ausnahmen und Übergangsfristen
- Bestehende funktionierende Heizungen müssen nicht sofort ausgetauscht werden
- Bei einem Defekt gibt es eine Übergangsfrist von bis zu 3 Jahren, in denen eine reparierte oder provisorische Lösung zulässig ist
- Eigentümer über 80 Jahre sind von der Pflicht ausgenommen, solange sie die Immobilie selbst bewohnen
- Bei Gebäuden mit Denkmalschutz oder besonders schwieriger Bausubstanz gibt es weitere Ausnahmen
Was das für Eigentümer in Fürth konkret bedeutet
Sie möchten verkaufen:
Die Energieeffizienz Ihrer Immobilie ist ein aktiver Preisfaktor. Käufer – und ihre Banken – schauen genau hin. Einige Banken bieten günstigere Konditionen für energieeffiziente Gebäude (KfW-Programme).
Meine Empfehlung vor dem Verkauf:
- Besorgen Sie einen gültigen Energieausweis – falls noch nicht vorhanden oder abgelaufen
- Prüfen Sie: Gibt es günstige Sanierungsmaßnahmen, die die Energieklasse deutlich verbessern (Dämmung Dachboden, neue Fenster)?
- Seien Sie transparent über den energetischen Zustand – Käufer finden es ohnehin heraus, und offene Kommunikation baut Vertrauen auf
- Kalkulieren Sie einen realistischen Preis, der den Zustand einschließt
Sie möchten die Immobilie behalten und vermieten:
Vermieter sind zusätzlich von einer Pflicht betroffen: Bei Neubauten gilt heute ein sehr hoher Energiestandard (EH 55 als Mindeststandard). Für Bestandsgebäude gibt es keine allgemeine Sanierungspflicht – aber Mieter können bei schlechter Energieeffizienz auf günstigere Mietpreise bestehen.
Zudem plant die EU eine Sanierungs-Richtlinie (EPBD), die auf nationaler Ebene umgesetzt werden soll. Sie sieht vor, dass Gebäude mit besonders schlechter Energieklasse (G) mittelfristig auf Klasse E oder besser saniert werden müssen. Die konkreten Fristen und Anforderungen sind in Deutschland noch nicht abschließend geregelt.
Sie möchten sanieren:
Wer freiwillig saniert, profitiert von attraktiven Förderprogrammen:
- KfW-Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Zuschüsse und Kredite für Sanierungsmaßnahmen, besonders attraktiv für Komplettsanierungen zum Effizienzhaus-Standard
- BAFA-Förderung: Zuschüsse für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien
- Steuerliche Absetzbarkeit: Für selbstnutzende Eigentümer können energetische Sanierungen nach § 35c EStG steuerlich abgesetzt werden (20 % der Kosten über 3 Jahre, max. 40.000 Euro)
ENERGIEAUSWEIS FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER: Besonderheiten
Bei Mehrfamilienhäusern – der häufigen Anlageform in Fürth – gelten einige Besonderheiten:
- Es wird ein Energieausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen
- Bei einem Verkauf einzelner Eigentumswohnungen ist der Energieausweis des Gebäudes maßgeblich
- Der Hausverwalter ist in der Regel für die Beschaffung des Ausweises zuständig – als Eigentümer können Sie ihn bei der Verwaltung anfordern
Wer einen guten Energieausweis ausstellt
Ein Energieausweis ist nur so gut wie die Person, die ihn erstellt. Ausstellungsberechtigt sind:
- Energieberater (BAFA-zugelassen)
- Architekten mit entsprechender Qualifikation
- Ingenieure (Bauingenieure, Versorgungstechniker)
- Handwerksmeister mit Weiterbildung
Ich empfehle, einen BAFA-gelisteten Energieberater zu nutzen – besonders wenn Sie den Ausweis auch als Grundlage für Förderprogramme nutzen möchten.
Kostenlose Erstberatung für Eigentümer in Fürth
Wenn Sie vor dem Verkauf oder einer Sanierung Ihrer Fürther Immobilie Orientierung brauchen – zu Energieausweis, Marktwert und den nächsten sinnvollen Schritten – stehe ich Ihnen gerne zur Seite.
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FAQ: IMMOBILIE GEERBT? WAS JETZT?
Häufige Fragen rund um die geerbte Immobilie in Fürth und Nürnberg
a – die Vorzeigepflicht gilt unabhängig vom Ergebnis. Wer keinen Ausweis hat oder ihn verweigert, riskiert Bußgelder und haftet unter Umständen für verschwiegene Mängel. Offenheit schützt Sie rechtlich besser als das Verstecken unangenehmer Zahlen.
Nein. Bestehende funktionierende Ölheizungen dürfen weiter betrieben werden. Seit 2026 dürfen jedoch keine neuen Ölheizungen mehr eingebaut werden (mit Ausnahmen in bestimmten Härtefällen). Wenn Ihre alte Heizung aufgibt, greifen die GEG-Anforderungen für den Neukauf.
Das hängt stark vom Ausgangszustand und dem Sanierungsaufwand ab. Kleine Maßnahmen (Dämmung Dachboden, hydraulischer Abgleich) mit großer Wirkung auf die Energieklasse können sich lohnen. Eine Komplettsanierung vor dem Verkauf rentiert sich selten – die Kosten übersteigen in der Regel die erzielbare Preissteigerung. Ich berate Sie dabei gerne individuell.
Ein Verbrauchsausweis kostet ca. 50–150 Euro, ein Bedarfsausweis ca. 300–600 Euro je nach Gebäudegröße. Es gibt auch Online-Anbieter, die günstiger sind – aber die Qualität schwankt. Für den Verkauf empfehle ich einen lokalen Energieberater, der das Objekt tatsächlich besichtigt.
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