IMMOBILIE IN FÜRTH ALS KAPITALANLAGE: Lohnt sich das noch 2026?

Was sich seit 2022 verändert hat

Zwischen 2010 und 2021 war die Rechnung für Kapitalanleger in Fürth einfach: Die Kaufpreise stiegen kontinuierlich, die Zinsen lagen nahe null, und Mieteinnahmen deckten oft die Finanzierungskosten fast vollständig. Wer kaufte, profitierte doppelt – durch laufende Mieteinnahmen und Wertsteigerung.

Ab 2022 änderte sich das Umfeld fundamental:

• Die Bauzinsen stiegen von unter 1 % auf über 4 % (aktuell: ca. 3,5–4,0 % für 10 Jahre Zinsbindung)
• Die Kaufpreise korrigierten in Fürth um ca. 10–15 % gegenüber dem Höchststand 2022
• Die Mietpreise stiegen weiter – die Schere zwischen Kaufpreis und Mietrendite schloss sich etwas

Das Ergebnis: Die Rendite von Mietimmobilien hat sich leicht verbessert – aber der Finanzierungsaufwand ist gleichzeitig gestiegen. Die Phase des fast risikоlosen Gewinns ist vorbei. Wer heute kauft, braucht mehr Eigenkapital, eine längere Halteperspektive und einen kühlen Kopf bei der Kalkulation.

Wie sich die Rendite einer Mietimmobilie berechnet

Bevor Sie investieren, müssen Sie rechnen. Die entscheidende Kennzahl ist die Nettomietrendite:
Formel: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / Gesamtinvestition × 100

Was in die Bewirtschaftungskosten gehört:

• Nicht umlegbare Betriebskosten (Hausverwaltung, Versicherungen soweit nicht auf Mieter umgelegt)
• Instandhaltungsrücklage (Faustregel: 1–1,5 % des Gebäudewertes pro Jahr)
• Leerstandsrisiko (Faustregel: 1 Monat pro Jahr = ca. 8 % der Jahreskaltmiete)
• Mietausfallrisiko

Was zur Gesamtinvestition gehört:

• Kaufpreis
• Alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar, Grundbuch, Makler – insgesamt ca. 6,5–7 %)
• Eventuelle Renovierungskosten vor Erstvermietung

Beispielrechnung für eine Fürther Eigentumswohnung 2026:

Diese Rendite ist – ehrlich gesagt – wenig begeisternd. Ein Tagesgeldkonto oder Bundesanleihen werfen 2026 ähnliche Renditen ohne das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie.
Aber: Das ist nur die laufende Rendite. Dazu kommt die Wertsteigerung – und die ist in Fürth langfristig positiv. Wer die Immobilie 15–20 Jahre hält, profitiert von der inflationsgeschützten Wertsteigerung, den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten und dem entschuldeten Vermögenswert.

Wo sich Kapitalanlagen in Fürth noch rechnen

Aus meiner Praxis: Mehrfamilienhäuser in Fürth werden derzeit bevorzugt von Investoren mit langem Anlagehorizont gekauft – die kurzfristige Rendite interessiert sie weniger als der Substanzwert und die Inflationsabsicherung.

DIE FINANZIERUNG: Was sich 2026 rechnet

Das bedeutet: Mit 30 % Eigenkapital müssen Sie aktuell monatlich ca. 250 Euro aus eigener Tasche zuschießen, damit der Kredit bedient wird. Das ist der sogenannte negative Cashflow – und er ist 2026 für viele Anlageimmobilien in Fürth Realität.
Das ist kein Grund zur Panik, aber ein Grund zur Ehrlichkeit: Eine Immobilie als Kapitalanlage ist 2026 kein passives Einkommen mehr, das sich von selbst trägt. Sie ist eine langfristige Vermögensanlage mit Substanzwert – mit dem steuerlichen Vorteil der Abschreibung, dem Inflationsschutz und der Wertsteigerungsperspektive.

Wer ist der richtige Käufer heute?

• Wer ausreichend Eigenkapital mitbringt (idealerweise 40–50 %), um den Cashflow zu stabilisieren
• Wer einen Anlagehorizont von mindestens 10–15 Jahren hat
• Wer die steuerlichen Vorteile (AfA, Zinsabzug, Erhaltungsaufwand) nutzen kann
• Wer das Verwaltungsrisiko (Mieterauswahl, Instandhaltung) akzeptiert oder professionell abgibt

STEUERLICHE VORTEILE: Was Vermieter absetzen können

Wer eine Immobilie vermietet, zahlt Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen – aber kann im Gegenzug zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen:

Absetzbar als Werbungskosten:

• Darlehenszinsen (nicht Tilgung)
• Hausverwaltungsgebühren
• Instandhaltungskosten und Reparaturen
• Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
• Versicherungsprämien
• Maklergebühren bei Neuvermietung
• Steuerberatungskosten (anteilig)
• Abschreibung (AfA) auf das Gebäude

Die AfA (Absetzung für Abnutzung):

• Altbau (Baujahr bis 1924): 2,5 % pro Jahr
• Gebäude Baujahr ab 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr
• Neubauten ab 2023: 3 % pro Jahr

Bei einer Immobilie mit einem Gebäudewert von 200.000 Euro (nach Abzug des Bodenwertes) beträgt die jährliche AfA bei 2 %: 4.000 Euro – ein steuerfreier Betrag, der direkt vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen wird.
Erhaltungsaufwand: Sofort abziehbar im Jahr der Entstehung. Das macht Renovierungen in Vermietungsobjekten steuerlich attraktiv – im Gegensatz zu Selbstnutzern, die nichts absetzen können.

Risiken, die Anleger in Fürth kennen sollten

Keine vollständige Darstellung ohne die Risiken:
Klumpenrisiko: Eine einzelne Immobilie ist eine hochkonzentrierte Investition. Anders als bei einem breit gestreuten ETF-Portfolio hängt alles an einem Objekt – einem Mieter, einer Lage, einer Bausubstanz.
Liquiditätsrisiko: Immobilien sind illiquide. Wer kurzfristig Kapital braucht, kann nicht einfach einen Teil verkaufen. Ein Verkauf dauert Wochen bis Monate.
Mietausfallrisiko: Auch in Fürth gibt es problematische Mieter. Ein langer Rechtsstreit mit Mietausfällen kann die Rendite mehrerer Jahre aufzehren.
Instandhaltungsrisiko: Alte Gebäude können überraschend hohe Kosten verursachen – Dach, Heizung, Leitungen. Eine zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklage rächt sich.
Regulierungsrisiko: Mietpreisbremse, EU-Sanierungspflichten, GEG-Anforderungen – die regulatorische Last für Vermieter nimmt zu. Was heute genehmigt ist, kann morgen Nachrüstpflichten auslösen.

MEIN FAZIT: Lohnt sich eine Kapitalanlage in Fürth 2026?

Ich helfe Ihnen bei der Suche und Bewertung

Jetzt Termin vereinbaren: