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Grunderwerbsteuer & Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern
Sie möchten Ihre Immobilie in Fürth verkaufen und fragen sich, wie viel vom Erlös tatsächlich bei Ihnen ankommt? Eine Frage, die viele Eigentümer erst kurz vor dem Notartermin stellen – manchmal zu spät für die Planung.
Die gute Nachricht: In vielen Fällen fällt beim Immobilienverkauf gar keine Steuer an. Die wichtige Einschränkung: Es kommt auf einige entscheidende Details an – und die kennen Sie besser vorher als nachher.
Die gute Nachricht: In vielen Fällen fällt beim Immobilienverkauf gar keine Steuer an. Die wichtige Einschränkung: Es kommt auf einige entscheidende Details an – und die kennen Sie besser vorher als nachher.
ÜBERBLICK: Die Kaufnebenkosten auf einen Blick
Beim Immobilienkauf in Bayern entstehen folgende Nebenkosten:
| Kostenart | Höhe | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notarkosten (Beurkundung + Vollzug) | ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 1,785 % inkl. MwSt. (bei 3,57 % Gesamtprovision) | Käufer und Verkäufer je zur Hälfte |
Gesamte Kaufnebenkosten ohne Makler: ca. 4,8–5,5 % Mit Maklercourtage (Käuferanteil): ca. 6,5–7,3 %
Diese Kosten müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden – Banken beleihen sie nicht oder nur in Ausnahmefällen. Das bedeutet: Wer 50.000 Euro Eigenkapital hat und ein Haus für 400.000 Euro kaufen möchte, kann die Nebenkosten von ca. 28.000 Euro nicht vom Darlehen abdecken. Es verbleibt effektiv sehr wenig oder gar kein Eigenkapital für die Immobilie selbst.
GRUNDERWERBSSTEUER BAYERN: 3,5 % – der niedrigste Satz in Deutschland
Bayern ist eines von wenigen Bundesländern, das die Grunderwerbsteuer seit der Föderalismusreform 2006 nicht erhöht hat. Der Satz beträgt nach wie vor 3,5 % – bundesweit der niedrigste zusammen mit Sachsen.
Zum Vergleich: In Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %. Für Käufer in Bayern ist das ein echter Standortvorteil.
Berechnungsbeispiel:
Kaufpreis Eigentumswohnung Fürth-Südstadt: 350.000 Euro → Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 12.250 Euro
Hätten Sie dieselbe Wohnung in NRW gekauft, wären es 22.750 Euro gewesen. Bayern spart Ihnen hier über 10.000 Euro.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Die Grunderwerbsteuer wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauschränke, Gartengeräte) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen und so aus der Bemessungsgrundlage herausgehalten werden – das senkt die Steuer legal.
Wichtig: Das Finanzamt prüft solche Abspaltungen kritisch. Der angesetzte Wert für Inventar muss realistisch und marktüblich sein – wer die Küche für 30.000 Euro ansetzt, obwohl sie veraltet ist, riskiert eine Nachprüfung.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Steuer ist üblicherweise innerhalb von 4 Wochen zu zahlen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese kann das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht eintragen.
Zum Vergleich: In Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 %. Für Käufer in Bayern ist das ein echter Standortvorteil.
Berechnungsbeispiel:
Kaufpreis Eigentumswohnung Fürth-Südstadt: 350.000 Euro → Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 12.250 Euro
Hätten Sie dieselbe Wohnung in NRW gekauft, wären es 22.750 Euro gewesen. Bayern spart Ihnen hier über 10.000 Euro.
Was ist die Bemessungsgrundlage?
Die Grunderwerbsteuer wird auf den notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände (Küche, Einbauschränke, Gartengeräte) können im Kaufvertrag separat ausgewiesen und so aus der Bemessungsgrundlage herausgehalten werden – das senkt die Steuer legal.
Wichtig: Das Finanzamt prüft solche Abspaltungen kritisch. Der angesetzte Wert für Inventar muss realistisch und marktüblich sein – wer die Küche für 30.000 Euro ansetzt, obwohl sie veraltet ist, riskiert eine Nachprüfung.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Die Steuer ist üblicherweise innerhalb von 4 Wochen zu zahlen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese kann das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht eintragen.
NOTARKOSTEN: Was genau wird berechnet?
Der Notar beim Immobilienkauf ist gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkaufvertrag rechtsgültig. Die Notargebühren sind bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – es gibt keinen Preisvergleich unter Notaren.
Was der Notar abrechnet:
Was der Notar abrechnet:
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Treuhandabwicklung (Kaufpreisfälligkeit, Auszahlung)
- Vollzug im Grundbuch (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung)
- Löschung von Grundschulden (falls vorhanden)
- Eintragung der neuen Grundschuld (bei Finanzierung)
Richtwert: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro entstehen Notarkosten von ca. 2.500–4.000 Euro (inkl. Grundbuchgebühren). Der Notar stellt seine Rechnung nach Abschluss.
In Bayern trägt üblicherweise der Käufer die gesamten Notarkosten – im Gegensatz zu einigen anderen Bundesländern, wo eine hälftige Teilung üblich ist. Das sollte beim Vergleich von Angeboten aus verschiedenen Regionen beachtet werden.
In Bayern trägt üblicherweise der Käufer die gesamten Notarkosten – im Gegensatz zu einigen anderen Bundesländern, wo eine hälftige Teilung üblich ist. Das sollte beim Vergleich von Angeboten aus verschiedenen Regionen beachtet werden.
Grundbuchkosten
Für die Eintragung des neuen Eigentümers und ggf. der Grundschuld (bei Finanzierung) entstehen Grundbuchgebühren. Diese sind ebenfalls nach GNotKG geregelt und vom Kaufpreis bzw. der Grundschuldhöhe abhängig.
Richtwert: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises, also bei 350.000 Euro ca. 1.050–1.750 Euro.
Richtwert: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises, also bei 350.000 Euro ca. 1.050–1.750 Euro.
MAKLERPROVISION: Wer zahlt was?
Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (gültig seit 23. Dezember 2020) gilt beim Verkauf von Wohnimmobilien: Wenn der Makler von beiden Seiten beauftragt wurde, zahlen Käufer und Verkäufer je die Hälfte der Courtage. Der Verkäufer kann nicht mehr seine Maklergebühren vollständig auf den Käufer abwälzen.
Die Maklercourtage wird üblicherweise nach Abschluss des Kaufvertrags fällig – in der Regel bei oder kurz nach der notariellen Beurkundung.
Die Maklercourtage wird üblicherweise nach Abschluss des Kaufvertrags fällig – in der Regel bei oder kurz nach der notariellen Beurkundung.
Hinweis: Die Maklergebühr ist für Käufer bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich nicht abzugsfähig. Bei vermieteten Kapitalanlagen kann sie als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden und beeinflusst die Abschreibungsbasis.
GESAMTRECHNUNG: Kaufnebenkosten für eine Fürther Immobilie
Beispiel: Kauf einer Eigentumswohnung in Fürth für 350.000 Euro
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) | 12.250 € |
| Notarkosten (ca. 1,1 %) | 3.850 € |
| Grundbuchgebühren (ca. 0,4 %) | 1.400 € |
| Maklercourtage Käuferanteil (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 29.995 € |
| Gesamtaufwand | 379.995 € |
Die Kaufnebenkosten betragen in diesem Beispiel ca. 8.6 % des Kaufpreises. Das ist der Betrag, der zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital kommen muss.
Was Käufer in Fürth zur Finanzierung wissen sollten
Die Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis – nicht die Nebenkosten. Das bedeutet: Wer 10 % Eigenkapital mitbringt und die Nebenkosten aus demselben Topf zahlen muss, hat tatsächlich weniger als 10 % Eigenkapital für die Immobilie selbst.
Faustregel für die Finanzierungsplanung: Kalkulieren Sie mindestens 15–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein – davon decken ca. 8 % die Kaufnebenkosten, der Rest ist Sicherheitspuffer und Eigenanteil an der Immobilie.
Rechenbeispiel:
Immobilienwert: 400.000 Euro Benötigtes Eigenkapital (20 %): 80.000 Euro Davon Kaufnebenkosten: ca. 30.000 Euro Verbleibendes Eigenkapital für Immobilie: ca. 50.000 Euro → Darlehen: ca. 350.000 Euro (80 % des Kaufpreises – noch finanzierbar, aber knapp)
Wer mit 10 % Eigenkapital rechnet (40.000 Euro), zahlt die Nebenkosten (30.000 Euro) fast komplett daraus – und finanziert die Immobilie zu knapp 108 %. Das akzeptieren Banken in der Regel nur bei sehr guter Bonität und besonders attraktiven Objekten.
Faustregel für die Finanzierungsplanung: Kalkulieren Sie mindestens 15–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein – davon decken ca. 8 % die Kaufnebenkosten, der Rest ist Sicherheitspuffer und Eigenanteil an der Immobilie.
Rechenbeispiel:
Immobilienwert: 400.000 Euro Benötigtes Eigenkapital (20 %): 80.000 Euro Davon Kaufnebenkosten: ca. 30.000 Euro Verbleibendes Eigenkapital für Immobilie: ca. 50.000 Euro → Darlehen: ca. 350.000 Euro (80 % des Kaufpreises – noch finanzierbar, aber knapp)
Wer mit 10 % Eigenkapital rechnet (40.000 Euro), zahlt die Nebenkosten (30.000 Euro) fast komplett daraus – und finanziert die Immobilie zu knapp 108 %. Das akzeptieren Banken in der Regel nur bei sehr guter Bonität und besonders attraktiven Objekten.
SONDERFALL: Kaufpreisaufteilung für Kapitalanleger
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann durch eine kluge Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil die steuerliche Abschreibung (AfA) optimieren. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig – der Bodenanteil nicht.
Ein zu Unrecht hoher Bodenanteil (den das Finanzamt manchmal ansetzt) senkt die AfA-Basis und damit die steuerliche Ersparnis. Umgekehrt kann eine gut begründete Aufteilung mit hohem Gebäudeanteil die Rendite der Kapitalanlage verbessern.
Ein zu Unrecht hoher Bodenanteil (den das Finanzamt manchmal ansetzt) senkt die AfA-Basis und damit die steuerliche Ersparnis. Umgekehrt kann eine gut begründete Aufteilung mit hohem Gebäudeanteil die Rendite der Kapitalanlage verbessern.
Hinweis: Das Finanzamt hat das Recht, eine abweichende Aufteilung anzusetzen. Grundlage ist die sogenannte Sachwertmethode. Für eine verlässliche Aufteilung empfehle ich, einen Steuerberater hinzuzuziehen.
Beratung für Käufer und Verkäufer in Fürth
Ob Sie eine Immobilie in Fürth kaufen oder verkaufen möchten – ich begleite Sie durch den gesamten Prozess und helfe Ihnen, alle Kosten realistisch zu kalkulieren.
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Häufige Fragen zu Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern
Kann man die Grunderwerbsteuer in Bayern umgehen?
Nein – bei einem normalen Kauf nicht. Es gibt jedoch steuerfreie Übertragungen unter Verwandten ersten Grades (Eltern, Kinder, Ehegatten). Komplexere Gestaltungen (z. B. Share Deals bei Kapitalgesellschaften) sind für private Käufer nicht relevant und werden zunehmend gesetzlich eingeschränkt.
Zahle ich als Käufer auch etwas an den Notar, wenn der Kauf platzt?
Wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet wurde und dann rückabgewickelt wird, fallen Notargebühren für die Beurkundung trotzdem an. Ist noch kein Vertrag unterschrieben, entstehen in der Regel keine Notarkosten.
Wann genau fällt die Grunderwerbsteuer an?
Mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags – nicht erst mit der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Das Finanzamt schickt den Bescheid in der Regel einige Wochen nach Beurkundung.
Sind die Kaufnebenkosten bei selbstgenutzten Immobilien steuerlich absetzbar?
Nein – bei selbstgenutzten Immobilien sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren nicht steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien werden sie als Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Abschreibung geltend gemacht.
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